豪掷近千亿拿地!央企背景的绿城交出“凡尔赛”成绩单

来源：排名前列财经日报 作者：马一凡

浙江老牌房企绿城引入央企巨头中交集团已有7年时间，去年平稳度过了房地产大环境颇为艰难的一年，还豪掷900多亿元补充土储。

多数百强房企规模停滞乃至倒退之际，2021年绿城中国销售额创下新高，在全国房企中的座次晋升到第7位，近10家房企宣布延后发布年报，绿城却选择率先召开业绩发布会。

3月23日，港股上市公司绿城中国（03900.HK）举办线上发布会，董事会主席及执行董事张亚东，执行董事兼行政总裁郭佳峰，执行董事兼执行总裁耿忠强，执行董事兼副总裁李骏等管理层出席。年报披露，绿城中国全年合约销售额3509亿元，顺利完成一年前设下的3500亿目标。

但对于2022年的房地产市场，绿城中国的管理层略显谨慎，他们给出了一个规模缩减的目标：3300亿元。

规模、营收均逆势增长

2014年年底，央企巨头中交集团入主绿城，拉开了绿城混改大幕，中交一步步掌握绿城，直至2019年绿城创始人宋卫平辞任，绿城中国由“宋氏绿城”正式进入到“中交绿城”时代。

中交系全盘把控下的绿城中国，规模扩张重回正轨，2020年，绿城实现2892亿元销售额，时隔四年重回房企前十。2021年，绿城再晋一位，从第八升至第七，在较差的市场环境下逆势完成了3500亿元的全年目标。

根据绿城中国22日晚间年报披露，2021年绿城销售额创下新高，全年合约销售额3509亿元，同比增长21%，销售目标达成率完成113%。营业收入突破千亿，全年实现1002.4亿元的收入，同比增长52.4%；年内实现利润76.9亿元，同比增长33.4%；每股基本盈利1.3元，同比增长24.8%。

浙江仍然是绿城的大本营，千亿营收中，来自浙江地区的物业销售收入为427.0亿元，占比47.6%，位居首位；江苏地区物业销售收入111.8亿元，占比12.5%；北京地区物业销售收入100.8亿元，占比11.2%。

从2021年下半年起，很多房企不再拿地，但绿城则是反向而行，趁窗口期大量吸收土储。比如在去年杭州排名前列次集中供地上绿城一块地都没拿，但年底第三次拍地以及今年2月份北京一批次供地，却一口气获取了7个优质项目，新增货值300亿。

2021年，绿城总共耗费938亿元新增土储总建筑面积1751万平米、土储101宗，新增货值达到3137亿元，主要集中在北京、上海、深圳、杭州、宁波、西安等一二线城市。

一番补仓后，绿城土储充足，截至2021年期末共有土地储备项目256个，总建筑面积约5881万平方米。

针对2022年的拿地计划，行政总裁郭佳峰表示，将继续保持投资定力，提高投资标准，保持稳健参与，2022年至今，公司补充了其它地区360亿货值的土地，对维持绿城中国重资产板块一年2500亿左右销售规模来看，这样的拿地节奏是属于正常补货。

绿城系另一家上市公司——2020年分拆上市的绿城管理控股(09979.HK)，选择与绿城中国同日召开业绩发布会，期内绿城管理也取得不错的增长，营业收入22.43亿元，同比增长23.7%；利润5.65亿元，同比增长31.9%；合约总建筑面积8470万平方米，同比增长11.3%

央企背景带来融资便利

从过去一年的发展来看，央企背景终于为绿城带来了实打实的好处。

继续扩储的背后，是充沛的资金支持。年报显示，截至2021年年底，绿城中国的银行存款及现金为715亿元，净资产负债率为52%，同比下降11.8个百分点；现金短债比2.2倍。

中交入股后，绿城中国的融资成本逐年走低。根据历年年报，从2015年-2020年，绿城平均融资成本从7.3%一路下降至4.9%，较新披露的2021年数据显示，绿城融资成本为4.6%，较2020年再降30个基点。

由于不缺资金，在传统房地产投资开发业务外，绿城还有余力继续推进新业务，比如代建和小镇等。

在23日的绿城管理业绩会上，该公司CEO李军表示，代建行业迎来黄金时代，当下政府服务外延扩展、地方国企拿地激增、金融机构涉房涉地资产处置机会增多。

一位代建业内人士告诉记者，在当下部分房企跌倒、代建吃饱的行业背景下，绿城管理有望成为核心受益者，这与其母公司的央企背景亦有很大关系，“央企、国企、政府在招标时自然更亲睐有央企背景的代建企业”。

利润率偏低仍受诟病

不过，在如今的大环境下还能拥抱诸多利好的绿城，其利润指标却依然遭到投资者诟病。

绿城中国的盈利能力较同规模房企一直低了一截，这一数据在2021年并未好转，反而继续下滑。去年绿城中国毛利率为18.1%，同比下降5.6个百分点。股东应占利润人民币44.69亿元，归属股东利润率仅为4.46%，同比下降1.31个百分点。

对于盈利能力，绿城中国在年报中把问题归结于限价等因素：“一方面是房地产行业形势的变化，行业毛利率有所下降，另一方面是近年来受限价影响，公司品牌价值溢价未能充分体现。”

执行总裁耿忠强则在业绩会上表示，近年来特别是去年下半年之前，土地市场竞争还是比较激烈的，土地成本上升。另一方面，近年来政府调控，房价受限价影响，已售未结部分也是维持在这个毛利率水平左右。

为了提升盈利能力，过去几年来，地产企业普遍都在严控开支，降低“三费”，然而去年绿城中国的行政开支、销售开支和财务费用三项成本均有不同程度的上涨，其中行政开支51.60亿元，同比上升19.4%；销售开支28.74亿元，同比上升23.9%；总利息开支为80.76亿元，同比增加2.78亿元。

对于绿城中国的总体表现，董事会主席张亚东说，2021年时绿城中国还处于健身期，“2015年到2018年是康复期，2019年到2021年是健身期，今年到2025年三年是起跑期，2025年之后为稳定发展期”。