去年底深圳二手均价破七字头,有楼盘价格大涨六成

深圳“715新政”虽猛，但并没有房价涨势猛，2020年下半年深圳房价继续”扶摇直上“。

以二手房为主导的深圳楼市，2020年12月的成交均价已达到7.08万元/平方米。

乐有家研究中心数据显示，2020年全市二手住宅成交均价66045元/平方米，同比上涨10%。细化到每个月，全年仅8-9月出现小幅下滑，到12月成交均价达到70800万元/平方米，全年较高。

在成交量方面，2020年的深圳创下了五年交易量较高的纪录。

戴德梁行统计数据显示，2020年1-11个月，深圳新建住宅与二手住宅销售面积分别为553.5万平方米、 762.6 万平方米，同比增幅达到28.7%、36.4%，前11个月两项指标已经超过2019年全年的水平，并且可以预判2020年全年住宅交易总量将稳居近五年之首。

具体到成交套数方面，乐有家研究中心统计数据显示，2020年深圳住宅成交超14万套，其中一手住宅成交45384套，二手住宅成交95273套，两者同比2019年均上涨20%左右。

去年，“新政”出台后，最开始猛烈打击了深圳二手房住宅的交易量，无论是地产中介还是地产业内人士都认为：“新政”至少让三分之二的购房者失去了购房资格。

不过，从2021年回望，深圳楼市依然有着它不言自说的强劲生命力，刚需客和投资客的需求会被抑制，却不会消失。

“715新政”出台两个月后，二手住宅成交曾出现断崖式暴跌，9月成交量还有8820套，到了10月跌至5049套。直到12月才稍显回暖至6863 套，可见新政威力之猛。而门店的二手签单量在新政后受影响更加明显，7月下半旬到8月暴跌幅度达到60%。

与市场交易量反响不同的是，深圳业主预期始终坚挺。

乐有家数据显示，新政前的6月16日到7月15日深圳二手挂牌均价在7.84万元/平方米，到11月16日-12月15日，挂牌均价已达到8.42万元/平方米。

乐有家营销副总裁孟凡振认为：“新政之后很多购房者处于观望状态，过了一个月基本没有成交，成交量暴跌，但业主挂牌价变化不大。观望的客户慢慢绝望，到了8月6日-9月15日这个时间段，二手成交量开始变化，到10月下旬正式回暖，一直到年底。说明新政短时间的冲击效应已经消化得差不多了。”

深圳学位短缺的问题，再度加持了“学区房“的资产价值，去年年初，深圳宝安区靠近名校宝安中学的小区，房价一度曾猛涨至10万元/平方米。

乐有家统计了50个深圳关注度较高楼盘2020年四季度成交价格的涨幅，罗湖的金丽豪苑涨幅达到了66.58%，南山的中海阳光玫瑰园与世纪广场涨幅也超过了50%。

金丽豪苑属于深圳中学初中部学区范围，中海阳光玫瑰园属于深圳大学师范学院附属中学及荔湾小学学区房范围，世纪广场属于学府中学学区范围，都是比较典型的名校学区房。

除了学区房的房价涨幅猛烈之外，有重大规划配套出台的片区价格同样涨幅迅猛。

乐有家研究中心数据显示，2020年深圳不少片区价格变化较大。桂庙片区四季度价格同比涨幅达64.36%，宝安中心同比涨幅达63.51%，八卦岭同比涨幅58.97%。百花、南头、沙井的同比涨幅也在4成左右。

上述房价涨幅颇大的片区，旧改和学位成为房价走高的主因。

当然，炒房客从来没有离开过深圳。

据乐有家研究中心数据，2020年购买深圳二手住宅的置业者中，72%为刚需客户，19%为改善型客户，9%为投资客户。9%的投资客比例，比2019年的6%增加了3个点，回到2018年的水平。

孟凡振表示：“以前目标是移民国外或者在国外投资的群体，2020年把目光转移到国内，而深圳房产在全国范围内又是比较优质的重资产。2020年我们出现了来自各地的咨询，北京的不用讲了，甚至有来自江西的，特别是‘打新热’现象出现之后，外地群体的关注度提升上来。”

另一方面，源源不断的人口流入深圳，也继续支撑着深圳未来房价。供需矛盾，仍是深圳楼市的大问题。

根据国家统计局公布的相关数据以及部分城市的统计公报，2020年人口净流入最多的10个城市中，深圳位居第二。

戴德梁行研究院副院长、华南区研究部董事张晓端认为，多渠道的供给增加及由产业、人口红利支撑的潜在需求将在未来一段时期内稳定深圳楼市供需两旺的局面。

同时，短期内大幅增加的土地供应以及可预期的多渠道供给将一定程度缓和市场对供不应求的焦虑心态；而在预售管控之下对新盘的价格限制将最终体现在市场对价格的预期上，进而一定程度平抑房价上涨的趋势；并且大规模保障性住房与人才房的未来供应也将分流商品住宅市场的压力。

来源：界面新闻

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