去年百城卖地近4.8万亿,百强房企拿地金额同比降两成

2021年，土地市场跟随房地产销售市场跌宕起伏，由火热降至冰封。机构数据显示，2021年全年，100个城市卖地金额为4.79万亿元，同比下降6.4%；TOP100企业拿地总额2.54万亿元，同比下降21.5%。曾经一路高歌的土地市场慢了下来。

在土地市场高位滑落的过程中，房企心态不免“受挫”，尤其是随着其资金链压力越来越大，拿地积极性明显回落。导致在排名前列轮集中供地刷新历史纪录之后，后两轮集中供地持续低迷。

对于2022年，业内人士预计，上半年供地项目可在年内开盘，对房企吸引力普遍较高，但是当前市场尚未见底，预计一季度市场仍无明显回暖迹象。而从全年来看，稳地价的政策工具箱仍会不断完善。

高开低走，百城一年卖地4.79万亿

2021年，土地市场热度持续降低已经成为趋势，特别是2021年下半年以来，土地市场持续低迷。据中原地产研究中心统计数据显示，2021年全国热点的100个城市卖地金额为4.79万亿元，比2020年下调6.4%。

与此同时，从企业拿地金额的变化也可以看出市场的走势。据中指研究院数据显示，2021年TOP100企业拿地总额2.54万亿元，同比下降 21.5%；进入拿地金额百强企业的门槛为72亿，比上年同期下降13亿元。

对此，中原地产首席分析师张大伟认为，房地产市场低迷，影响了房企继续拿地积极性。

从全年来看，2021年7月被视为土地市场从热情转变为理性的分水岭，土地市场的溢价率由此开始持续走低。

在住宅用地方面，据中指土地高级分析师张晓飞介绍，2021年，全国300城成交楼面均价为5522元/平方米，同比上涨23.85%，但是平均溢价率为11.1%，较上年同期下降4.21个百分点。

流拍地块显著提升也是2021年土地市场的特征之一，全年住宅用地共流拍1298宗地块，流拍率为13.53%，较上一年同期增长3.93 个百分点。

据中原地产研究中心提供的城市土地出让金排名显示，2021年历史排名前列次出现了两个一年卖地3000亿元级别的城市，分别是上海的3316亿元、杭州的3076亿元。

另外，广州、北京、南京去年全年卖地金额也均超过2000亿元，武汉、成都、苏州、重庆、天津、深圳、西安7个城市卖地金额均超过1000亿元。整体来看，共有12个城市卖地超过1000亿元。相比之下，2020年有14个千亿卖地城市、4个2000亿元级别卖地城市。

值得一提的是，2021年，全国土地市场分化更为明显，一些热点城市的土地市场依然整体活跃。在出让金方面，表现为一线城市住宅用地出让金额继续走高，二线及三四线城市则在下降。

国企挑大梁，“集中供地”主导全年市场

集中供地是2021年土地市场最受关注的话题，也是左右全年土地市场走势的重要力量。据中原地产研究院数据显示，2021年全年22城三轮集中供地合计卖地2.29万亿元，相当于百城卖地额的一半。

2021年2月，在“集中供地”提出之初，土地市场热度较高，开发商拿地意愿也较强烈，在排名前列批集中供地现场异常火热，触顶抢地的房企屡见不鲜，更有不少“黑马”出现。

但在第二批集中供地前夕，由于购地政策趋严，加之资金紧张及调控政策等多重因素叠加下，开发商购地意愿降低，观望情绪开始出现。

去年集中供地主要出现四个方面的重大调整，一是竞买方应当具有房地产开发资质；二是建立购地资金来源审查制度，并且加强监管；三是土地溢价率上限设定15%；四是地价触顶可通过一次性报价、摇号、竞品质等方式确定竞得人。

另外，2021年集中供地分别集中在5月、9月和12月，在一定程度上使房企产生大量且集中的资金需求，特别是排名前列批次供地之后，在销售端和回款端双双受限的压力下，行业资金端明显承压。

在房企积极性受挫之后，很多城市在第三批次土地缩减了供应量。而且第三批次集中供地政策开始优化，包括下调土地起价、下调保证金比例、减少捆绑限制、放宽开发商拿地付款周期等。

因此，在第三批集中供地中，溢价地块、流拍地块明显减少，其中深圳、无锡、合肥、上海第三批次供地均无地块流拍。这也从侧面反映出土地市场“托底”成交的现实。

为此，在22城集中供地的下半场，国企成为土地市场的主力。据中指研究院数据显示，国企拿地占比达到61%，尤其是在第三批次更为明显，国企拿地额接近80%。这在厦门、广州、深圳等城市表现得更加突出。

综合来看，在2021年土地市场表现突出的企业，包括中海地产、保利发展、万科、招商蛇口、华润置地等，均出现在3个以上重点城市房企拿地金额TOP10的榜单中。

土地市场或仍未触底，今年将从低迷中开始

在张大伟看来，从2021年上半年土地市场的高温到下半年的低迷，都受到了房地产市场波动的影响。其中，三次集中供地行情的差异性，也是体现了购房需求和企业信贷双收紧对于市场的影响，导致排名前列轮集中供地刷新历史纪录之后，后面两轮集中供地持续低迷。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，目前，部分房企的风险尚未解除，拿地投资需求不足。第三批集中供地较第二批次流拍的情形略有改善，但难掩土地市场仍处于低温状态的事实。同时，城市间分化也在加大，部分东北省会城市如沈阳及长春等流拍率较高，国企、央企和地方城投托底迹象明显，民企参与度不足。

对于2022年，张大伟预计，土地市场从低迷中开始，但随着楼市的逐渐见底，其有望走出低迷。

张晓飞则认为，整体来看土地市场将进一步趋稳，尽管上半年供地项目可在年内开盘，对房企吸引力普遍较高，但是当前市场尚未见底，预计2022年一季度市场仍无明显回暖迹象。

可以肯定的是，2022年“房住不炒”依旧是大方向，稳地价的政策工具箱仍会不断完善。有业内人士提出，随着各城市土拍政策逐步规范化，预计2022年各城市集中供地的土拍时间将相对分散，这能够有效缓解市场的波动。

此外，在限地价+定品质+限房价的土地竞拍规则下，资金成本成为最核心竞争力。央企国企的资金优势，自集中供地初期就已开始显现；而少数民营房企债务违约，对行业内其他民营房企造成较大的负面影响，且预计这一影响将持续较长一段时间，为此部分民营房企或将下沉至三四五线城市市场。对此，张晓飞建议，部分现金流较好的民营企业可以把握好拿地窗口期，重点关注一线和人口资源强的二线城市。

来源：新京报记者 袁秀丽