地产硬指标“三道红线”解析,上市房企优等生大盘点

“三道红线”政策实施一周年来，地产行业底层逻辑发生根本变化。自2020年下半年开始，房企融资环境持续收紧，“红线”与“补丁”越来越密集，房地产金融监管力度不断加强，例如房企的“三道红线”、银行房地产贷款的“两道红线”、房企商票监管、供应链ABS发行限制，以及近期《关于推动公司信用类债券市场改革开放高质量发展的指导意见》对高杠杆企业过度发债的限制，针对房企融资的补丁越来越多。

调整期间，“降负债去杠杆”成为多数大型房企的排名前列要务。央行金融市场司司长邹澜7月22日表示，试点企业资产负债率、净负债率、现金短债比三项核心经营财务指标明显改善，负债规模稳步下降，经营融资行为更加审慎自律，整体经营趋于稳健。

然而，一部分中小房企债务违约风险也在持续上升。上半年，多家房企出现实质性违约，评级遭到下调，高负债带来的风险逐渐暴露，高杠杆率的企业很难继续借助再融资维持资金流动性。商票、ABS逐渐被纳入监管范围，借助无息负债补充资金的能力也面临控制。可以预见下半年房地产行业融资环境只会继续加压降温，房企只有加强自身“造血”能力才能保持平稳发展，加速回款、分拆上市补充净资产都是较为安全有效的措施。

“三道红线”之下，稳健经营成为房企重心

“三道红线”在去年推出，目的是防止信贷资源流入过度借贷的地产公司，推进房地产市场降负债、去杠杆的进程。随着“三道红线”落地，房企融资环境再度进入收紧阶段，“去杠杆、降负债”成为多数房企的主要任务。具体来看，企业将分为“红、橙、黄、绿”四档，以有息负债规模为融资管理操作目标，分档设定有息负债规模增速阈值，每降低一档，上限增加5%。如果三道红线全部命中，房企的有息负债就不能再增加；踩中两条，有息负债规模年增速不得超过5%；踩中一条，增速不得超过10%；一条未中，不得超过15%。

图 三道红线要求

作为资本密集型行业，高负债是房地产行业的主要特征。根据各企业2021年半年报及2020年年报数据来看，TOP50中仅有20家处于绿档，三道红线中达标难度较大的一条是“剔除预收账款的资产负债率”，大部分黄档企业均是被该项指标拦在了绿档之外，即便是绿档房企也有一半在达标线附近徘徊。部分中小型房企不仅三线全踩，且在净负债率及现金短债比方面均出现大幅超标，表明其杠杆控制能力较弱，且流动性存在风险。大房企虽存在一定的高负债风险，但现金把控方面仍做得较好。

图：2021年上半年部分典型房企“三道红线”达标情况

“三道红线“下，民企与国企、央企的分化逐渐加剧。从剔除预收款后的资产负债率对比来看，央企的优势显著。 目前该指标表现前三位的中海地产、招商蛇口、华润置地全都是央企，保利发展、中国金茂同样也位于排名前列梯队。从典型绿档房企来看，有国企、央企背景的房企占据了大多数。过去民企在发展战略上相比国企更为激进，也导致高杠杆冲规模的需求更强；另一方面，国企的融资成本低，债务压力小，从而在“三道红线”的达标情况上更占优势。民企中表现不俗的有龙湖、世茂、大名城等。

其中大名城作为少数绿档民企之一，达到各企业中剔除预收款资产负债率较低水平，充分体现其稳健实力。在利润越来越微薄的背景下，强化内控能力成为房企的重要战略之一，能保持稳健发展的民企，更能凸显企业价值所在。

低负债，代表企业现金流充足、置业安全性高，投资风险小，从而有效避免延迟交付、项目烂尾、企业爆雷等情况。以稳健的姿态面向广大社会，让购房者更安心、更放心。

稳健经营  名城的上市十年答卷

名城控股集团由爱国华侨俞培俤先生于1986年创立，距今35载。旗下房地产板块的运营主体上海大名城企业股份有限公司，于2011 年在上海证券交易所上市（股票代码600094、900940），距今已上市十周年。集团业务涵盖房地产综合开发、商业地产运营、产业地产运营、物业服务管理、金融投资等多个领域。

自成立以来，大名城运用“一次性规模开发、全过程品牌建设”的开发模式，坚持“为城市创造精品”的开发理念，契合“一带一路”、“自贸区”等国家战略，布局长三角、大福建、大西北、大湾区四大区域，充分体现与社会共同进步的大企责任心。截止到目前，大名城已拓展上海、福州、兰州、南京、杭州等多个城市，相继开发高尚住宅、城市综合体、5A 写字楼、星级酒店、旅游文化园区等多种物业业态。

图：2021年上半年大名城房地产项目分布

从土地储备的构成可以看出，大名城坚持战略聚焦，选择具备人口和经济发展支撑的城市持续深耕，土储集中在上海、福州、兰州等华东区域、东南区域、西北区域的核心一二线城市，区域布局合理，保证投资转化率。

坚定“产品优先”战略  践行全过程品牌建设

在进行战略部署的同时，大名城匠心精研产品，始终坚持与国际一流大师与品牌强强联手。每个项目的设计、施工等各个环节均严格把关，名城质量备受认可。名城产品以人性化的设计与高品质的用材，符合国家质检标准，经得起任何严苛检测。产品集商业、办公、文旅、高档住宅为一体，成为多地的标识性建筑。大名城不断为城市带来新作品，赢得市场的青睐。

名城系——一次性大规模开发模式，打造全配套生活业态，构筑大城生活

图：福州·东江滨区域实景

紫金系——传承紫金尊贵建筑血脉，以皇家标准礼序，启幕名城豪宅时代

图：上海·紫金九号实景

城市综合体运营——打造地标式城市商办综合体，引领城市商业与商务再升级

图：兰州·名城广场

映系——紧跟上海五大新城战略布局，重新定义新中产人居标准

图：上海·映园实景

大名城也始终坚持“品牌排名前列、质量排名前列、用户排名前列、服务排名前列”的经营理念，秉承着“诚信、务实、开拓、创新”的企业精神，以稳健的经营指标、良好的企业实力，荣登由中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、北京中指信息技术研究院主办，北京中指信息技术研究院中国房地产TOP10研究组承办的“2021中国房地产公司品牌价值TOP50（11-50）”，排名第30位。

结语

展望未来，当前房地产市场调控政策仍处于趋紧状态，金融监管力度持续加大，多地上调房贷利率、强化二手房市场管控，部分市场热度较高的城市仍有政策加码的可能。同时调控政策的进一步显效，购房者置业情绪有望继续回归，全国商品房销售规模增速将继续放缓；行业内市场分化加剧，马太效应愈发凸显。面对土地供应“两集中”，品牌房企仍需集聚各项有利资源做大规模，在保证资本结构不断优化的基础上，优化土储结构，深化区域与城市深耕，树立城市典范项目，提升城市话语权。

未来，大名城将持续拓展探索创新的步伐，以坚持“为城市创造精品”的开发理念，高度契合国家战略，赋能城市高质量发展，致力创造更美好的生活。

来源：中指研究院