物管企业年掷107亿元 2021年收并购热度未减

来源：时代周报

记者：胡天祥

过去一年，国内物管行业掀起了一场收并购大潮。

1月3日，亿翰智库发布报告称，2020年，上市物企披露的有效收购事件共76起，共花费金额107亿元，是2019年有效收并购事件27起的2.81倍。

报告显示，超大型物企收并购案例中，碧桂园服务先后收购城市纵横、合富辉煌、满国康洁等标的，重点发力增值服务业务；大型物企中，蓝光嘉宝服务先后完成17次股权收并购，共花费10.1亿元；中型物企中，合景悠活在2020年交表至上市阶段进行了6起收并购。

“2020年物业板块迎来上市大潮，手握充裕资金的物企出于提高市场占有率、以规模效益降低成本等角度考量，自然会选择进行市场化收并购操作。”亿翰智库指出，除“有钱”之外，企业大肆收并购还出于企业扩张要求、追求垄断利润要求、满足投资者投资预期等因素考量。

1月5日，一家大型物企管理层人士告诉时代周报记者，目前物管行业的市场集中度还是偏低，所以多数物管公司首先去考虑的，是通过收并购把规模做上来。

上市数量刷新纪录

2020年，共有17家物企成功登陆资本市场，比2014年—2018年上市物业数量总和还多7家，其中不乏世茂服务、融创服务、恒大物业、华润万象生活等行业头部物企及在细分物业服务领域比较有代表性的物业企业。

上市数量刷新记录同时，诸如高瓴资本、红杉资本等资本方对物管行业的投资热情也再创新高。2020年，新上市物企总募集资金高达542.4亿港元（折合人民币452亿元），是2019年融资金额（是年物企通过IPO和增发股份的方式合计融资131亿元人民币）的3.45倍。

“2020年新上市企业数量最多，且手里攥的钱也多，出于提高市场占有率、以规模效益降低成本等角度考量自然会选择进行市场化收并购操作。”亿翰智库指出，企业大肆收并购背后的核心驱动力还包括企业扩张要求、追求垄断利润要求、企业战略发展动机、人才需求动机等6个主要因素。

报告显示，2020年超大型物业企业收并购主要是以碧桂园服务为代表。是年8月，碧桂园服务宣布斥资15亿元收购中国城市楼宇电梯海报媒体运营商城市纵横；10月，碧桂园服务斥资24.5亿收购满国康洁70%股权，后者专业从事城乡环境卫生一体化管理运营服务。

大型物企收并购以蓝光嘉宝服务为代表，其在2020年先后完成17次股权收并购，共花费10.1亿元，带来5100余万平方米的管理规模。中型企业在收并购标的范围上更聚焦于区域物企或与母公司有所关联的相关物业企业及项目标的。如合景悠活在2020年交表至上市阶段进行了6起收并购，以期在上市后向投资者展现出较强增长动力。

亿翰智库指出，从上市企业收并购发起时间看，多聚集于物企上市后1年—2年，其中上市后第1年，是物企的黄金收购窗口期。预计2021年将会成为物业行业收并购的大年。

警惕商誉风险

企业大举收并购背后，是商誉的显著增加。

根据乐居财经研究院统计，2017年末商誉净值仅有257万元的碧桂园服务，随着收并购规模的扩大，其商誉净值2018年增加5.05亿元，2019年增加7.12亿元，截至年2019年末，碧桂园服务的商誉净值为12.2亿元，占总资产的比例为10%。

2019年，永升生活服务以4.62亿元收购青岛雅园物业管理有限公司55%股权，公司资产负债率由2018年的39.54%增至2019年底的50.45%，商誉也因此骤增2402%至2019年底的4.31亿元。

雅生活2019年斥资20.6亿元收购中民物业及新中民物业各60%股权后，商誉也随之大幅增加。亿翰智库指出，雅生活在2018年—2019年收购了8家优质物业标的，这些标的有部分区域头部企业，而有部分标的则内部业务结构较复杂，并入之后雅生活须花较长时间进行标的内部股权结构、业务结构梳理，所花费时间成本、管理成本等均较大，这也是为何2020年雅生活并未进行有效收并购的主要原因。

1月5日，一名地产行业分析师告诉时代周报记者，目前国内物管行业并购节奏过快，若是物业市场表现一般，并购后的企业会显得很“臃肿”，这时经营业绩或达不到投资者预期，自然而然会产生商誉风险。

“在物管行业通过收并购做大规模过程中，资本起到了关键作用，但目前被收并购标的动辄十几倍的PE，的确是有些不理性。”同日，另一家大型物企的高管告诉时代周报记者。

亿翰智库数据显示，2020年收并购标的的平均PE为15.2 ，较2019年上升1.6，其中，超大型物业企业进行收并购过程中的PE相对较稳定，而中型及成长型物业企业的收并购代价在快速提升。

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