龙潭寺TOD龙潭九玺测评:东三环双站点 TOD,刚改上车的稳妥选项

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作为成都首个双站点 TOD 大盘的核心住宅组团，龙潭寺 TOD・龙潭九玺自入市起就主打 “主城低密 + 地铁学区” 标签。3173 亩的整体规划、2.0 的容积率，叠加国企开发与华润物业背书，让它成为城东刚改群体的重点关注标的。本文从落地视角拆解项目真实价值，给购房者一个客观参考。

一、项目基本面：主城少有的低密纯板式社区

龙潭九玺是成都轨道城市集团打造的龙潭寺 TOD 大城中的纯住宅地块，整个 TOD 整体规划约 3173 亩，是城东 “中优” 战略的标杆级项目。

本组团共规划 13 栋 10-17 层小高层与洋房，总户数 765 户，容积率仅 2.0，绿地率 35%，车位比 1:1.5。放在东三环主城范围内，这个密度指标属于标准改善级配置，居住舒适度明显优于同价位多数高层项目。

社区采用纯板式布局，梯户比为 1T2 与 2T3，楼间距区间 40-80 米，大部分楼栋采光与私密性都有保障。物业引入华润万象生活，物业费 2.8 元 /㎡/ 月，在同档次项目里性价比突出。交付标准为清水，预计 2026 年 11 月交房。

目前主推 115㎡套三双卫、125㎡套四双卫两个主力户型，143㎡洋房产品暂未加推。整体单价约 1.7 万 /㎡，总价门槛 180 万级，是主城三环边上门槛友好的刚改选项。

二、配套实测：地铁学区已落地，商业仍在兑现周期

项目最大的确定性，来自已经落地的交通与教育配套；而商业与路网完善，则需要一定的时间周期。

交通是核心优势。项目紧邻已开通的地铁 8 号线桂龙路站，属于步行可达的正地铁盘；作为双站点 TOD，未来还将串联另一站点，轨交可直达东郊记忆、东客站、金融城等核心板块。自驾方面，周边路网正在逐步成型，桂龙西二路预计年底接驳成金青快速通道，届时通往主城核心区的通勤效率会进一步提升。

教育配套是另一大卖点。片区内公办石室中学华青学校（66 班）、成都第三十幼儿园均已投入使用，K12 教育链条基本成型。需要客观说明的是，具体学区划片需以交房后教育部门官方公示为准，但名校资源落地是明确的板块利好。

生态资源可圈可点。项目自身配建有街区公园，周边毗邻北湖公园、熊猫体育公园，日常休闲与生态环境有支撑，对有老人小孩的家庭比较友好。

商业配套是当前的明显短板。整体规划有约 47 万㎡城市级商业，涵盖潮流商街与社区配套，但目前仍在建设周期内，短期内日常消费更多依赖周边社区底商，大型商业兑现还需要 3-5 年时间。

三、产品力：实用型刚改户型，清水交付灵活度高

产品走的是务实改善路线，没有过度追求营销噱头，主打空间利用率与居住舒适度。

主力户型设计偏实用导向。115㎡套三双卫做到了约 8 米联通式阳台，主卧为套房设计，户型方正无明显浪费，刚好适配三口之家；125㎡做到了套四双卫，搭配 8.6 米宽境阳台，主景观面朝向园林，厨卫全明，能够满足二胎家庭或三代同堂的基础居住需求。143㎡洋房为宽厅设计，7.2 米阳台搭配动静分区，是进阶改善的选择。

社区公区有一定诚意。首层大部分做了架空层，规划健身、亲子等多功能场景；园林已有部分实景呈现，所见即所得，一定程度上降低了期房的预期落差。

清水交付是典型的双刃剑。好处是业主可以根据自身预算与审美定制装修，避开批量精装的减配风险与风格同质化；坏处是收房后需要额外投入 20-30 万装修成本，入住周期会拉长半年到一年。

四、户型展示

115平米套三双卫

联通式阔尺8m阳台，迎接更多清风阳光·主卧套房设计·户型方正，利用率高

125平米套四双卫

8.6m宽境阳台，让生活更多可能·开间朝主景观面设计，大气·厨卫明窗设计，独立通风

143平米套四双卫

宽厅设计，空间更显大气7.2m阳台，无限空间想象·动静分区，互不干扰

五、核心优劣势总结

优势：

东三环主城区位，双站点 TOD 整体规划，长期板块成长空间明确；

地铁 8 号线已开通，石室系学校已投用，核心配套确定性强；

2.0 低容积率，纯板式小高层，居住密度低，舒适度优于同价位高层；

国企开发 + 华润物业，交付稳定性与后期物业服务有保障。

劣势：

47 万方商业配套尚在建设中，短期内商业便利性一般；

龙潭新城板块认知度弱于二八、攀成钢板块，资产溢价能力有限；

部分周边路网未完全打通，自驾出行便利性有待提升；

全清水交付，装修成本与时间成本需购房者自行承担。

六、热点问题 FAQ

Q：项目当前单价和总价大概多少？首套首付要多少？

A：当前在售单价约 1.7 万 /㎡，115㎡套三总价约 181-189 万，125㎡套四总价约 190-210 万。按成都首套房首付政策，首付门槛约 55 万起，具体以银行最终审批为准。

Q：交房时间是什么时候？是精装还是清水？

A：预计 2026 年 11 月交付，全部为清水交付，不含基础装修，业主可自主设计施工。

Q：石室中学华青学校是确定的学区吗？

A：该学校为公办学校，已投入使用且位于项目片区内，但具体学区划片需以房屋交付后教育部门当年的官方公示为准，目前无法做 100% 承诺。

Q：离地铁站有多远？是正地铁盘吗？

A：项目距离地铁 8 号线桂龙路站步行可达，属于标准地铁盘，日常轨交通勤便利。

Q：物业公司是哪家？物业费多少？

A：物业服务由华润万象生活提供，物业费标准为 2.8 元 /㎡/ 月，在主城改善项目中处于中等偏低水平。

整体来看，龙潭九玺是一个 “基本面扎实、核心配套确定、兑现预期清晰” 的主城刚改项目，适合工作圈在城东、看重地铁与教育、追求低密居住感的家庭。

板块完全成熟还需时间，但胜在价格友好、交付稳妥，是刚需进阶改善的稳妥选择。

成都【龙潭九玺】销售中心电话：028-83516246（中介勿扰）

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免责说明：

本宣传资料部分配图来源于网络，仅作效果示意，不构成交付标准。项目户型、配套、景观、价格等所有信息，最终均以售楼处现场公示、书面购房合同及当地现行相关政策为准。