经营性现金流大降50%,长春房企新星宇控股冲击IPO能成吗?

来源：界面新闻 王婷婷TT

第二份招股书失效一个月后，新星宇控股再次提交上市申请。

3月17日，港交所信息显示，新星宇控股集团有限公司（以下称“新星宇控股”）向港交所主板递交了上市申请，光大证券是其特别保荐人。

招股书显示，新星宇控股是吉林长春先进的开发商之一。截至目前，新星宇控股在国内已拥有41个物业项目，位于国内6个省份的10个城市，以北方地区、华北、华中、华东和华南区域为主。

据排名前列太平戴维斯报告，按订约面积及销售额计，从2014年至2019年，新星宇控股在长春当地物业开发商中连续六年排名排名前列。

其土地储备总额约380.96万平方米，包括已竣工物业的可供销售和可供出租建筑面积约67.53万平方米，以及开发中物业总建筑面积约2074.48万平方米、持作未来开发物业的总建筑面积约105.95万平方米。在公司自持的开发土储中，吉林省占比56.1%，其中长春占46.7%、龙井占1.1%和珲春占8.3%。

公司业绩方面，截至2021年12月31日止的近三个年度，公司来自物业开发销售收入分别约为46.77亿元、52.98亿元及人52.96亿元（人民币，下同），分别占同期收入约96.1%、99.5%及99.9%。

余下收入来源主要由公司自提供建造服务收入所产生。数据显示，在过去三个年度里，新星宇控股自提供建造服务产生的收入分别约为1.861亿元、0.207亿元及零元，分别占同期其总收入的约3.8%、0.4%及0%。

毛利方面，招股书内容显示，2019年至2021年，新星宇控股分别录得14.75亿元、17.08亿元和20.93亿元，占同期间总收入的30.3%、32.1%和39.5%。具体来看，在过去三年中，其商业物业的毛利率分别为58.9%、43.2和46.3%，住宅物业的毛利率分别为30.6%、35.0%和43.05%。

对于商业物业毛利率下降的原因，新星宇控股在招股书中解释，主要是公司2020年就毛利率较低的新星宇和润上邻一二期、新星宇广场一二期及三A期的商业物业销售所致，而新星宇广场毛利率较低则是因为出售整栋写字楼，其销售成本高于其他商业物业。

净利润持正向增长趋势。据招股书披露，截至2019至2021年12月31日止三个年度，新星宇控股年内溢利分别约为5.36亿元、8.02亿元及10.18亿元。

近两年，新星宇控股的资产负债压力相对有所减轻。

数据显示，截至2019年至2021年止三个年度，新星宇控股的负债总额分别约为26.55亿元、23.37亿元和17.66亿元。截至今年1月31日，公司总负债金额又降至17.36亿元左右。

不过，星宇控股的贸易应付款项及应付票据却在逐年攀升趋势。截至2019年至2021年12月底，新星宇控股的贸易应付款项及应付票据分别约为30.75亿元、人民币32.67亿元及人民币35.03亿元。其中，截至2021年末，一年内应付款项占比达82.9%。

此外，其贸易应收款并不乐观。在同期三个年度里，新星宇控股贸易应收款项分别约为450万元、9480万元和2140万元。

具体到公司现金流，截至2019年至2021年12月底，新星宇控股拥有现金及现金等价物分别为9.18亿元、10.03亿元和8.18亿元。截至今年1月31日，所持现金及现金等价物为7.56亿元。而且，在去年一年，公司经营活动所产生的现金流仅有5200万元，较之2020年的1.07亿元少了近50%。

这已是新星宇控股第三次递表赴港上市了。在去年2月份新星宇控股首次递表并于8月9日失效后，8月18日，新星宇控股决定二度递表。

但自去年下半年开始，物企赴港上市的门槛就面临收窄，新星宇控股也因此迎来了上个月的第二次招股书失效。从2022年年初至今，物企中也仅金茂服务通过聆讯，并于3月10日顺利上市。

早在去年5月，港交所就表示会在今年提高上市门槛。调整后的上市新规对公司盈利有了更高要求，申请人在三个会计年度的股东应占盈利必须符合两个条件，即最近一个财年不低于3500万港币且前两个财务年度不低于4500万港币。

这个月瑞安新天地的上市遇阻，或与新规不无关系。以2020年为例，瑞安新天地的净利润亏损2.6亿元，未达到不低于3500万港币的底线。

然而，盈利虽然达标的新星宇控股此次再度递交招股书，受地产行业监管趋严传导及近期资本市场动荡影响，仍然也面临着诸多不确定性。

截至目前，所有递表还未上市的物企近30家，处于失效状态的就有10家，明确终止或暂缓上市的有7家。