东莞首批集中供地遇冷:拍地前夕6宗地块紧急终止出让

来源: 时代周报

4月18日，广东省东莞市公共资源交易网发布《关于终止部分国有建设用地使用权挂牌出让公告的通知》称，2022WR002、2022WR004、2022WR005、2022WR006、2022WR007、2022WR008等6宗地块，因故终止挂牌出让。上述地块原计划于4月19日和20日挂牌出让。

6宗地块挂牌出让后，东莞2022年首批集中供地仅存的2宗地块，于4月19日成功出让。保利发展、武汉城建分别以8.9亿元、50.1亿元竞得横沥镇村尾村2022WR001地块和长安镇沙头社区2022WR003地块。

在2022年首批集中供地中，东莞试图通过取消新房限价、取消无偿配建等手段激发房企拿地热情。但从土拍结果来看，市场信心仍待修复。一向被认为“不差钱”的房企，出手不再阔绰。

仅3家房企参拍

据合富研究院，东莞首批集中供地的参拍房企仅3家。其中，横沥2022WR001地块2家，长安2022WR003地块1家。

横沥2022WR001地块位于横沥新城片区，周边仅1个新盘在售，住宅销售均价约1.4万元/平方米。该地块面积约3.88万平方米，起始价约8.40亿元，较高限价约9.65亿元。这宗地吸引2家房企参与竞拍，经历10轮竞价，保利发展全资子公司东莞保利松山湖实业投资有限公司，作价88529万元竞得，溢价率5%，可售楼面价约8639元/平方米。

合富研究院高级分析师李兴旺对时代周报记者表示，横沥2022WR001地块拥有优良的江景资源，起拍可售楼面地价约8200元/平方米，地价适中，具有较大的开发价值。

（图源：视觉中国）

长安2022WR003地块位于滨海湾新区，距离穗莞深城际长安站约3公里，属于长安站TOD开发核心区，毗邻OPPO工业园、vivo全球总部等，目前周边暂无新房在售。该地块面积约5.84万平方米，起始价约50.13亿元，较高限价约57.65亿元。少有竞买人武汉地产集团有限责任公司（以下简称“武汉地产”）以底价501280万元竞得，可售楼面价约2.26万元/平方米。

武汉地产是武汉城市建设集团有限公司（以下简称“武汉城建”）全资控股公司。武汉城建是2020年经武汉市委、市政府批准，整合武汉地产等7家市属企业组建成立的武汉城市建设龙头企业，业务涉及长三角、大湾区和西南区域重点城市。2021年8月，武汉城建与保利湾区公司合作，开发东莞樟木头项目。

武汉城建再度布局东莞被认为是看好滨海湾新区的发展。李兴旺指出，长安商品住宅长期处于供不应求状态，2022WR003地块位处发展潜力巨大的滨海湾新区，地价适中，距离深圳较近，具备一定的溢价能力。

市场信心仍待修复

楼市承压，曾经拍出多块高价地块的东莞也难以再现旧日光景。

2021年下半年开始，东莞土拍市场开发商拿地谨慎，多宗地块底价成交、提前终止出让甚至流拍，房企推货节奏放缓，整体市场表现疲软。

来源：克而瑞研究中心

东莞首批集中供地试图通过降低竞拍门槛以激发房企拿地热情。

东莞今年首批集中供地于3月13日挂牌，道滘、长安、塘厦、大岭山、常平、横沥6个镇街共计出让8宗涉宅地块，总用地面积约33.29万平方米，总起始价约170.83亿元。

根据出让公告，本次土拍虽限制较高地价，但取消了新房限售价格。武汉地产拿下的2022WR003地块，曾于2021年10月拍卖但最终流拍，此次重新挂牌取消了“首批较高房价毛坯不高于41998元平方米”的限制，其余7宗地块亦无限价约束。

其次，部分地块取消配建。2022WR003地块取消了去年要求无偿配建宗地10%（约21066平方米）安居房和停车位的要求。值得注意的是，这宗地的竞买保证金也从22亿元下调为10.1亿元。

多重因素下，土拍市场未如期升温。

好地研究院认为，东莞首批集中供地6宗地临拍前撤牌，反映出房企对当下市场的信心不足。在当前仍需以价换量的市场环境下，房企拿地需预留足够利润空间，而道滘地块、长岭2宗地、常平2宗TOD地块底价下预期销售利润率不足10%，塘厦诸佛岭社区地块周边竞品多、存量大，大大降低房企拿地信心。“相比之下，利润、去化更有保障的长安、横沥地块，受到更多企业关注。”