互联网企业拉动增长,北京写字楼空置率降至15.1%

来源：界面新闻

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受益于互联网企业快速扩张，北京写字楼市场在过去一年表现优异。

来自高力国际数据显示，截止到目前，北京写字楼市场空置率已经降至15.1%，年降幅达到4.4个百分点。在年中的市场预测中，高力国际已经表明，基于超预期的需求暴涨，去年四季度的19.4%的空置率将成为未来3到5年的阶段性高点。

促使北京写字楼市场空置率降低的需求来自以互联网科技为代表的新经济企业。

高力国际称，受益于头部互联网公司的大面积新增需求，北京甲级写字楼市场已经有四个市场空置率低于10%，分别是金融街（6.9%），中关村（7.1%），亚奥（8.8%）和望京（8.9%）。CBD作为存量较大的市场目前的空置率也仅为10.9%，年降幅更是达到了6.5个百分点。

在子市场方面，空置率降幅较大的市场依然是丽泽，空置率从76.6%降至48.9%，降幅达到27.7%。其次是亚奥市场，空置率从超过20%的水平降至8.8%，降幅近12个百分点。

高力国际分析称，这两个子市场的快速去化主要也由于互联网和金融企业外溢所致。

同时，互联网企业的大宗租赁成交也左右市场走势，今年北京写字楼市场净吸纳量创历史新高。

高力国际数据显示，2021年四季度北京写字楼市场净吸纳量达到30万平方米，主要集中在亚奥和丽泽。

从2021年全年来看 ，北京写字楼市场净吸纳量近114万平方米，这是有历史记录以来较好的去化表现。市场需求主要集中在CBD，丽泽和亚奥市场，同时这三个子市场也是近几年新项目入市比较集中的区域。

如果去除自用面积的话，全年的市场化去化面积依然超过95万平方米。

高力国际华北区研究部董事陆明表示，据不完全统计，在办公楼市场范围内，互联网科技企业在超过5000平米的大宗租赁成交中（仅包含新租和扩租）就已经接近140万平方米，其中甲级约45万平方米，乙级25万平方米，产业园近70万平方米。如果再加上小于5000平米的租赁成交，保守估计该行业今年的新增办公面积至少在160-200万平米之间。

供需两端的表现从一定程度上改变着租赁双方对于市场价格的预期。目前，北京写字楼市场租金在底部徘徊，个别子市场租金回升速度快于市场平均水平。

高力国际数据显示，从整体市场租金来看，北京写字楼市场租金降幅在下半年呈现企稳迹象，第四季度平均租金维持在340.4元每月每平米，变化仅为-0.2%。而相较于2020年底的租金，降幅进一步缩窄到只有2.9%，远低于2020年超过8%的平均降幅。

而个别子市场的租金出现回升，大幅先进市场平均水平。望京酒仙桥从去年四季度进入业主市场，已经维持了一年，租金已现大幅回升，同比上升幅度达到8.5%。CBD有着北京较大的甲级楼宇存量，今年的表现更是近十年较佳，业主去化压力进一步减小，市场租金在第四季度已出现回升迹象。

2020年，在疫情影响下，北京写字楼市场需求下降，需求空置率走高。但今年疫情的实际影响已基本消散，北京办公楼市场创下新的纪录，也为明年北京写字楼市场发展提供了一个好的基础。

高力国际华北区副董事总经理陈难认为，北京整体办公楼市场正在从供应高峰期走向未来3-5年的去化周期，从三期叠加的市场态势走向以新经济需求为主的去化周期。在这期间，随着雄安新区和北京副中心逐渐成熟并在未来五年承担更多的非首都功能，北京的城市格局和产业分布将出现翻天覆地的变化，新一轮的产业更替、城市功能更新和经济结构重构将为北京注入新的活力。