保障房款安全、防范楼盘烂尾 北京拟出新规“剑指”预售资金监管

在业内人士看来，此次政策在预售资金缴存、使用等方面明确了收紧的内容，有助于防范房地产金融风险。

11月4日，北京市住房和城乡建设委员会公布《北京市商品房预售资金监督管理办法》（2021年修订版）（以下简称“《办法》”），向社会征求意见。市住建委相关负责人表示，新修订的《办法》主要包括总则、一般规定、资金收存支取、监督管理四个部分共31条，针对当前存在的突出问题，实现资金“管好不管死”。

对于上述《办法》，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此次政策在预售资金缴存、使用等方面明确了收紧的内容，对于当前预售资金缴存和使用乱象进行了管控，是防范房地产金融风险的重要举措。

11月4日，北京市住建委公布《北京市商品房预售资金监督管理办法》（2021年修订版），向社会征求意见。

网签前先监管保护首付款等，购房者可随时查账

在资金监管方面，《办法》提出将现行的先网签后入账，调整为先监管保护后网签，即购房人只有将定金、符合个人住房贷款规定的首付款足额存入专用账户后，方可开通网签，确保预售资金及时足额直接入账。值得一提的是，为方便社会监督，《办法》还规定，购房人可凭网签编号和密码通过政府网站查询账户的出入账信息和余额。

贝壳研究院高级分析师潘浩指出，这从根本上规避了此前实行的网签后将预售资金转至第三方账户再转至资金监管账户过程中出现的挪用资金的可能性。

与此同时，根据《办法》，预售资金重点监管额度可由各区根据企业信用水平、经营状况、交付条件等因素综合确定，每平方米不低于5000元，较此前大幅提高了43%。此外，《办法》还明确房地产开发企业应结合自身资金状况、融资能力，合理确定每个节点的用款额度；完成首次登记前，专用账户内的资金不得低于重点监管额度的5%。潘浩认为，此举旨在防止烂尾楼等情况发生，充分保障购房者合法权益。

《办法》还提出两个总则，一是明确了商品房预售资金使用的优先顺序，按照《城市房地产管理法》有关规定，商品房预售资金应优先用于工程建设；二是提出了北京市商品房预售资金监督管理坚持银行监管、政府指导、多方监督、保障建设的原则，明确了商业银行开展本市预售资金监管工作，承担监管主体责任。

而在明确监管主体方面，《办法》表示，将综合银行监管能力、服务效率、研发水平、经营状况、信用等级等因素，公开招标择优选择银行承担监管工作，开发企业在中标银行范围内选择专用账户的开户银行。同时，对中标银行履职情况定期考核，淘汰递补。严跃进认为，该规定明确，银行涉足此类业务时也会有门槛的要求，不是所有银行都可以参与此类监管工作，说明对于商业银行的约束增大。

业内：预售资金政策收紧，封闭管理模式可借鉴

针对此次公布的《办法》，严跃进评价称，北京此次政策对于全国其他城市是有借鉴意义的，“北京的模式确实值得关注，是当前各地预售资金收紧政策的地方表现。”

严跃进同时表示，需要关注到此次预售资金监管有一个新提法，即“封闭管理模式”。“最近两年房企债务的问题增大，出现了爆雷等情况。通过落实封闭管理的模式，能够确保预售资金对接经营困难的项目，更好确保工程项目的建设。”严跃进认为，类似规定，在北京和此前的成都政策中都有所体现，这也成为近期各地防范出现烂尾楼应该积极借鉴的政策。

根据市住建委官方网站发布的公告，关于对《办法》进行完善调整的原因，主要是由于近年来“高杠杆、高周转”开发模式叠加疫情影响，企业资金压力凸显，个别房地产开发项目出现资金链紧张、甚至挪用预售资金的情况，引发社会高度关注。《办法》此次向社会公开征求意见是为进一步加强本市商品房预售资金监督管理，保证商品房预售资金优先用于工程建设，切实维护商品房交易双方合法权益，促进本市房地产市场平稳健康发展。

潘浩指出，在当前行业风险逐步暴露和出清的过程中，规范操作、确保资金专款专用，对防风险、促稳定甚至出现问题后的积极处置均有裨益。而对于房企来说，面对未来的新规出台，也需要提前有所准备，特别是投资决策和营销计划方面，都需要根据企业自身状况有所调整。

据悉，北京市于2010年出台《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》，2013年修订为《北京市商品房预售资金监督管理办法》，2015年又印发了《关于加强本市商品房预售资金使用管理的通知》；此次的《办法》主要是对2013年及2015年两版进行了修订。

新京报记者 饶舒玮