聚焦楼市3.15 兰州房产维权十大典型案例解析

一年一度的“3·15”已然到来，产品质量再次成为社会热点，住房作为消费者一生中大宗消费品，凝结了购房者大半生的心血，每个业主都想在自己购置的房子里安居乐业，但房屋质量一旦出现问题，业主的“安居梦”又从何说起？值此之际，搜狐焦点盘点了兰州房产维权十大典型案例，为你答疑解惑。

1、房屋质量

典型案例：去年9月底交房时，有购房者发帖“房顶和墙壁多处漏水，地下室一片汪洋，被挖出来的电线套管锈迹斑驳、腐蚀严重，下沉式庭院雨水倒灌……”小区内90余栋房子几乎没有不渗漏的。开发商在给业主的公开信中就屋面及地下室渗漏等问题向业主作了道歉，由于施工质量差，总包单位已经被开发商清理出现场。

维权解析：2014年建委出台的《住宅工程质量分户验收控制要点》中规定，从3月1日起,全面推进新建住宅分户验收制度。住宅工程质量分户验收出现不合格的，建设单位不得组织单位工程竣工验收。住宅工程竣工验收复核发现验收条件不符合相关规定、分户验收记录内容不真实或存在影响主要使用功能等重大质量问题时，应终止验收、责令改正,符合要求后方可重新组织验收。违规验收的将记入不良记录或给予其他处罚。“一户一验”后，如果开发商的房子出现质量问题就会面临整修，这样就会出现延期交付的可能。如出现延期交付，消费者就有权根据相关规定要求开发商赔偿。

2、收房流程

典型案例：在《关于规范预售商品住宅交接前房屋查验的通知》中明确指出要“先交房后收钱”，但仍有个别开发商为避免个别业主因小问题而拒绝收房，多数开发商不会轻易放弃“先缴费后给钥匙”的收房方式，如出现业主不满，解决的办法就是让物业限时维修，还可接受退房。

维权解析：收房纠纷是房地产案件中比较典型的案件。事实上是大家没有搞清楚合同关系，开发商有意混淆合同中的买卖关系与委托关系。此外，开发商在合同中对品牌产品配置玩文字游戏，也是导致收房纠纷的普遍问题。

在现实操作中，收房纠纷多数是通过物业及时维修或是免交几个月的物业费解决，问题严重的最多就是退房。但合同中约定的开发商延期交房违约金也不过是万分之二，加上房产升值和已经占用了购房人近一年的首付款，开发商把房子接回来根本就不吃亏。

今后购房人要是看房后不满意拒绝收房，直至演变为因房屋质量而延期交房，这对开发商影响是很大的。

3、变更规划

典型案例：某业主刘先生(化名)收到开发商的规划变更通知，自己购买的房子要被改建。按照当时的合同，刘先生只有两种选择，要么在15天之内退房，要么就同意变更。擅自改变原有规划的开发商却没有明确的违约责任。

维权解析：开发商通过业主听证即可变更建设方案，业主不同意就必须在15日内退房，否则视为认可。而开发商仅仅为违约向退房业主支付极少补偿即可。今年启用的新版合同要求房屋所在楼栋的项目建设方案必须包括在合同附件中。开发商向业主承诺的建设方案要和公示内容一致。这意味着今后开发商变更规划首先要承担明确的违约责任。同时，建委接到业主举报核实后，可以责令开发商停工。开发商违规改变规划不仅难度大，代价也将巨大。

4、配套设施

典型案例：去年年底，有业主集体拒绝收房，因为发现开发商交房时“大片公共区域还是黄土露天，绿化、停车场和会所等配套设施都没完工，根本不达标”。开发商认为，先前合同中有约定，只要取得相关部门“验收备案表”就可以交房，证件都齐备所以并不违约。

维权解析：不少业主都曾遭遇过类似的情形。按照旧的购房合同条款，验收备案就可以交房。新版购房合同，补充了关于配套需同步交付的条款，要求承诺并满足房屋交付时市政公用基础设施和公共服务等其他设施达到的条件。专业律师表示：在新合同进一步落实配套同步交付规定的同时，政府也应提高竣工验收标准、严格备案，从源头上杜绝此类纠纷的发生。

5、物业管理

典型案例：前物业公司在撤离时，对300万元左右的物业管理启动经费既没移交，也没交代其使用情况和去向，业主对前物业公司的这一做法表示不满。将物业公司告上法庭，以寻求通过法律途径解决纠纷。

维权解析：专业律师认为，物管启动性经费去向不明是很多小区存在的问题，也没听说哪个小区移交过物管启动性经费，很可能是业主们不清楚这种情况导致的结果。《物业管理条例》的出台，也为业主提供了有力的法律依据。

根据相关规定：“居住小区物业管理的启动性经费由该居住小区的开发建设单位按照建安费2%的比例，一次性交付给物业管理委员会或物业管理企业。”文件规定，该经费和大、中修费等费用要纳入公共维修基金，并列入产权人账户名下。

6、中介交易

典型案例：去年年底，有房产经纪公司负责人卷款潜逃被抓，涉及金额在50万元以上。据悉，经纪中介公司先以高价从房东手中租得房屋，再以明显低于周边租金的价格转租给房客，该中介公司每月末或每季度末向房东卡里打钱，但是对房客却说是预先收取半年或一年的租金。现该中介公司负责人闻某已被崇文公安分局刑事侦查支队拘留。

维权点评：回顾往年，几乎每年在全国范围内都会发生一两起中介卷款逃跑的事情。中介公司如何能挪用大量资金？核心问题就是监管不严，是中介公司的资金账户及客户资金可随意支取和变通导致的结果。根据《兰州市房屋租赁管理若干规定》，对房屋租赁经纪委托代理业务实行银行代收代付、风险准备金、客户资金与自有资金分账户管理等资金监管制度，并首次明确了违规企业的受罚力度，“房地产经纪机构不能落实资金监管制度的，责令改正，同时处5000元以上3万元以下罚款。

7、延期交房

典型案例：开发商应在2007年10月31日向业主交房，当时小区内“水、电、气等均已准备好，电梯、监控等硬件设备已开始运行，物业、保安、保洁等服务人员也已上岗。”但开发企业之间互相扯皮，其中一方拒不办理最后的手续，导致200多位小区业主至今无法入住。

维权点评：对于逾期交房违约问题，购房合同第十三条明确约定：逾期超过30日后，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。

第二是不退房，购房人有权要求开发商支付自合同交房日期起至实际交房期限的逾期交房违约金，每日按总房价款的万分之二支付，开发商应将违约金支付给购房人，否则逾期按人民银行逾期贷款利率支付罚息。但合同中约定的开发商延期交房违约金也不过是万分之二，加上房产升值和已经占用了购房人近一年的首付款，开发商把房子接回来根本就不吃亏。

8、房产面积差异

典型案例：2012年1月王先生购买了某小区房屋一套，在今年2月份开发商交房时，主房面积由120平米增大到近130平米，而车库面积却缩水了近10平米，请问这种情况下该怎么办？

维权解析：根据相关法律规定，出卖人交付使用的房屋面积与合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

1、面积误差比特别值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人以此请求解除合同的，不予支持；2、面积误差比特别值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。车库作为主房相对独立的房产组成部分，一般是以合同附件的形式进行约定。因此，对于面积差异的处理应根据商品房买卖合同及附件中的约定，如无约定或约定不明确的，主房和车库应按上述原则分别处理。

9、开发商逾期办证

典型案例：2010年李先生某小区购买了一套商品房，2012年9月交房并已入住，但开发商至今不给办理房产证，这种情况下，该怎么办？

维权解析：首先，要看购房合同中关于交付房产证时间的约定，有约定的依约定，没有约定的依法律规定。根据较高院《商品房买卖合同纠纷司法解释》的规定，自合同订立之日起（预售房为交房之日起）90日内，购房者应取得房屋权属证书，否则就可以追究开发商的违约责任。

其次，如果超过约定或法律规定的期限，由于开发商原因购房者没有拿到房产证的，购房者可以向开发商主张逾期办证的违约责任。合同明确约定了逾期办证违约金的，依合同约定主张，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准主张逾期办证违约金。

律师提醒广大购房者在签定购房合同时一定要明确办理房产证的时间及违约责任。在商品房交付后，购房者应要求开发商及时办理房产证，过了约定或法定期限后，开发商还是没有办理产权证的，购房者可以要求退房并追究其违约责任。如果不想退房，则可以要求开发商承担违约责任或赔偿损失。

10、银行按揭纠纷

典型案例：2011年12月，吕先生购买了某小区预售商品房一套，总价款为46万元。吕先生选择以按揭方式支付房款，签订购房合同当日交纳首付款16万元，余款30万元在银行办理了按揭贷款。根据合同约定，开发商应在2012年7月31日前交房，逾期交房超出90日后，买方有权解除合同，解除合同的，开发商每日按已付购房款万分之一支付违约金。截止2012年7月，吕先生已还款4.5万元（其中本金2.5万元、贷款利息2万元）。由于开发商逾期交房一年之久，吕先生想退房，开发商同意退房但只同意归还本金。而贷款银行则不同意解除与吕先生之间的借款合同，要求按时还款。吕先生进退两难，无奈之下诉诸法院。

维权解析：依据有关规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。在本案中，开发商的逾期交房违约行为明显，吕先生可据此解除购房合同，要求开发商返还房款，并追究其违约责任。如果吕先生认为违约金约定过低，不足以弥补实际损失的，还可以请求法院调高违约金，以实际损失向开发商主张违约金。吕先生的实际损失至少包括：1、向开发商交纳的首付款16万元的利息损失；2、向银行还款的本金2.5万元和利息损失2万元；3、因开发商逾期交房造成的其他实际损失。

另外，吕先生还应将按揭银行列为案件的第三人，同时解除与银行之间的借款合同法律关系，否则，就有可能出现购房合同解除后，仍然需要向银行偿还按揭贷款的尴尬局面。最终，该案在法院的调解下，三方达成和解协议，开发商退还了吕先生的首付款及偿还银行的本金和部分利息损失；对于吕先生尚未偿还的借款，由开发商直接支付给银行；一并解除了吕先生与开发商之间的购房合同和吕先生、开发商与银行间借款担保合同。

买房作为人生大事，当然马虎不得。但是每一年，关于房地产的维权事件仍层出不穷。自己的合法权益受到危害，不仅冲淡了购房的喜悦，而且也影响了正常的生活。老百姓花一辈子的积蓄买一间房子，它承载了一代人甚至三代人的希望在这个房价日益高涨的年代，愿每个房奴能买到良心房。