万科、龙湖分拆物业板块上市,“巨无霸”之争影响几何?

2022年注定是改变物业竞争格局的一年。

今年伊始，曾经宣称不分拆物业上市的龙湖、万科先后打破原有计划，其物业平台龙湖智创生活和万物云分别于1月和4月先后向港交所提交招股书。这预示着上市物企竞争格局中将同时迎来两个“巨无霸”的加入，它们将给物业行业带来怎样的变化？

龙湖智创生活和万物云分别于今年1月和4月向港交所提交招股书。

物管企业竞争格局将出现明显改变

万物云、龙湖智创生活的加入，无疑将重塑目前物管行业的竞争格局。

从在管面积来看，据克而瑞物管统计，2021年披露年度在管面积的49家上市物企中，在管规模超过1亿平方米量级的物企达16家，超过均值（1.10亿平方米）的物企为14家。其中，碧桂园服务不含“三供一业”（根据国有企业分拆改制方案提供水、电、暖供应及物业管理服务）的物业服务收费管理规模约7.66亿平方米，为目前上市物企在管规模之首；雅生活服务、保利物业和绿城服务在管面积也均超过3亿平方米。

根据万物云招股书，截至2021年12月31日，万物云在管住宅及商企物业建筑面积约7.85亿平方米。其中，住宅物业方面，万物云共管理了2823个住宅物业，在管建筑面积约6.6亿平方米。

而龙湖智创生活超2.5亿平方米的在管面积也不容小觑，同样在规模上位居前10名，处在排名前列梯队的位置。值得一提的是，在人均在管面积方面，龙湖智创生活处于先进。根据沙利文报告显示，2020年龙湖智创生活人均创收、人均在管面积两项数据均在中国前十大物业管理服务公司中排名首位，其人均创收为34.66万元，人均在管建筑面积为9300平方米。

从营收表现来看，在管面积规模居前的碧桂园服务和万物云，双方的较量更为激烈。2021年，碧桂园服务实现营收为288.4亿元，而万物云为237.04亿元，它们是目前仅有的营收超200亿元的物管公司。

此外，2021年营收超过百亿元的物管公司还有雅生活服务、绿城服务、保利物业、招商积余。而龙湖智创生活营业在2021年的营收也跃升为111亿元，晋级营收超过百亿元的阵营。

从净利润指标来看，2021年，万物云净利润约为17.14亿元；龙湖智创生活净利润为13.2亿元，但是其15%的净利率有较为明显的先进优势。据克而瑞物管统计，2021年上市物企净利润超过10亿元的有6家。其中，碧桂园服务净利润43.49亿元，依然位居排名前列。

无论从规模还是营收、盈利指标来看，万物云和龙湖智创生活的加入，都将改变上市物管公司排名前列梯队的竞争格局，龙头物管公司之间的竞争也会愈加激烈。

2021年已上市物企在管面积（亿平方米）。图片来源/克而瑞物管

万物云、龙湖智创生活发展模式不同、优势各异

从细分物业方面，万物云的优势在于住宅物业的管理规模，同时，其已由“物业服务商”向“城市服务商”转变。去年11月，对于为何现阶段选择分拆物业板块万物云上市，万科董事会主席郁亮表示，选择现在分拆上市是因为万物云已经展现出作为城市服务商的形象。

据悉，万物云旗下有万科物业、万物梁行、朴临发展、万睿科技、第五空间、万物云城、万物成长等七大业务板块，而其中的万科物业、万物梁行、万物云城则被称为万物云的“三驾马车”。对于万物云的发展策略，去年10月，万科集团合伙人、万物云CEO朱保全透露：“万物云旗下住宅物业应该静心做品质服务，控制增速在30%以内，而商业物业应该在30%-60%的增速，城市物业应该大于60%的增速。”

而龙湖智创生活的优势在于除了物业管理外，还有同板块内稀缺的商业运营管理。截至2021年底，龙湖智创生活向61个购物中心提供商业运营服务，合计管理面积594万平米，在已上市和待上市企业中位列第二，商业运营管理规模优势明显。

截至2021年底，龙湖智创生活商业运营及物业管理服务收入达到25亿元，毛利率为34.2%。由于商管的毛利率较高，也拉升了龙湖智创生活的整体毛利率水平。2019至2021年，龙湖智创生活毛利率分别为29.2%、27.5%、26.6%。在这一指标上，万物云则表现得相对逊色。2019年-2021年，万物云的毛利率约为17.7%、18.5%、17.0%。

由此可以看出，龙湖智创生活服务的明显优势在于“物业+商管”的双轮驱动模式，克而瑞物管点评称，目前龙湖智创生活与总管理面积同一梯队物企相比，营业收入和净利润均处于先进水平，展示出商管业务的高收入特点。

从目前港股资本市场来看，“物业+商管”这一模式更为受到资本市场青睐，比如宝龙商业、华润万象生活、中骏智慧商管等。对此，克而瑞物管点评称：“商管业务相对突出的企业，估值普遍超过普通物企，华润万象生活估值（市盈率）一度突破百倍，龙湖智创生活作为背靠龙湖集团的头部‘物业+商管’服务企业，其估值几何值得期待。”

优异外拓能力为未来发展提供动力

从第三方外拓能力来看，万物云和龙湖智创生活的表现在物管公司中堪称出色。万物云招股书显示，2019年-2021年，万物云住宅业态基础物管面积中来自于第三方贡献的比重约42%、43%、51%。而2019年-2021年前三季度，龙湖智创生活住宅物业服务来自于第三方的在管面积由38.2%增至59.8%。

外拓能力对于上市物管企业来说尤为被资本市场看重。龙湖智创生活在上市前也大手笔地收购美好幸福物业、亿达服务、楷林商服、九龙仓集团旗下的内地物管资产等，并注重整合后毛利率的提升。以收购美好幸福物业为例，龙湖智创生活收购后通过整合使其管理毛利率达到26%。

还值得关注的是，龙湖智创生活服务的购物中心，有54个项目分布在一二线城市，面积达到440万平方米，一二线城市在管面积占比达到91.1%。而万物云则于去年11月发布了“百城千街计划”，即在全国100余个城市288条街道内，万科物业住宅市占率达到25%以上，预计到2021年底，可达到300条“高浓度”街道；未来3年，万物云的重点业务板块万科物业、万物梁行和万物云城将共同完成“百城千街”目标。

从发力点上整体来看，万物云在传统的住宅物业的赛道上仍有较为明显的优势，外拓能力出色，而且已从“物业服务商”向“城市服务商”转变；龙湖智创生活优势在于商业运营管理方面，且盈利能力较为突出。

这两家龙头物管企业的上市，将如何为物管行业带来新的变化和动能，值得期待。

来源：新京报