2022年全力“稳楼市”,而不是学习美国,日本主动刺破泡沫

来源：房产有点意思

2022年的房地产走势怎么样？不少老百姓都猜测，应该会倾向于2021年下半年的局面吧，市场相对来说还是比较“冷”，房企的降价空间还在持续性地下探。

进入到2022年以来，对房地产做的一系列政策都围绕着“稳楼市”的发展方向的，特别最近这几年时间，这个词语出现的频率高上了许多3月30日新浪财经发表文章显示，“2022年内60个城市出台稳楼市政策”。

站在刚需购房人群的角度去考虑，当然希望房价持续性的下降，毕竟2021年新房的成交单价就已经开始回落，希望还能持续的回落10% 、20%，经济学家朱云来曾提到过，当前国内的房价真的是太高了，已经远远地超出老百姓可承受的范围内。

2016年全国楼市迎来普涨，平均房价达到了6797元每平米，根据易居研究院公开数据显示，2021年平均销售价格为10,218元每平米，整体房价涨幅达到了50%，这仅仅只是平均数值，根据贝壳研究院公开数据显示全国65城平均房价为17,388元每平米，4个一线城市平均房价6.5万元每平米；平均房价突破2万元每平方米的城市有20个；平均房价突破1.5万元每平米的城市有34个；平均房价突破1万元的县城有103个。

中指研究院也公开数据显示4座一线城市购房门槛平均为617万、613万、580万、359万；4座二线城市平均购房门槛超过300万，5座城市购房门槛在200~300万；9座城市购房门槛在100~200万；8座三线城市购房门槛在105~313万。这样的房价难免真的太贵了吧！中旬提到在当前的房价回落27%，才符合国内老百姓的收入水平。

在绝大部分人看来，当前的房价真的太贵了，产生的泡沫也非常的大，现实中不少人都觉得应该要学习“美国和日本主动刺破房地产泡沫”。

我们觉得泡沫很大，实际上有部分专家认为当前国内房地产根本没有泡沫，如专家卢俊经济学家樊纲，均认为国内的房地产无泡沫，由此反观在前不久的论坛会议上提到“过去的20多年时间中，老百姓的平均收入比房价的平均收入要高”，说是这样说的，刚刚提到的房价分布就明确知道，这个数据好像并不太成立吧，平均数字与现在人口所集中的数据完全不成正比。

国内的房地产是否存在泡沫，我们应该理性地分析，经常划分的指标有4方面，房屋供需关系，房价收入比、房屋租售比、房屋空置。

楼市供需关系

依据研究院数据显示，过去三年某国平均每年新供应商品房1000万套，需求量均为700万套，换句话说就是每年有多出300万套，从2019年开始就进入到供大于求的“局面”，而且整体的库存量节节高，2021年末，国内新建商品房库存量更是达到了5.2亿平方米，广义库存量37.7亿平方米，如此大的市场供应量，根据2021年房地产销售数据观看，基本上未来3不再建新的商品房，都难以销售完毕。

二手房的供应量也不少啊！全国60个重点城市二手房挂牌量已经突破了450万套，多个重点城市挂牌量已经突破了10万套，到重庆更是突破了20万套。无论是新房市场还是二手房市场，都出现了供大于求的局面。

房价收入比，根据诸葛找房数据显示，全国房价平均收入比达到了12.9 而且房价收入比并不是大家看到的平均数字12.9这么简单，深圳48.1北京46.8，上海45.8，三亚厦门房价收入比都已经超过了30，不吃不喝的情况下，需要20多年时间才能买得起一套小小房产，这样的房价收入比，无论从哪一个维度去观看，都已经超过了国际发展中国家的6~9倍。

房屋租售比，是衡量房地产的一个重要指标，正常租金回报应该是银行贷款利率加1%~2%，目前银行基础利率为5%，租金回报在6%~7%，全国所有重点城市基本上房价收入比都在1%~2%，与正常的水平差距甚远。

租售比这么高，并不是租金不够高，是因为房价太高了才导致这样局面出现，老百姓觉得房价应该夭折一半以上才符合老百姓的收入。

房屋空置率，目前国内的房产够30亿人居住，这句话听上去好像很夸张，实际上又好像有道理，根据西南财经大学调研报告显示，国内的房地产空置率约为22.6%有接近1.5亿套房子处于空置的状态，仅空置房产就占到近100,000亿的信贷资源，另外三四线城市的空置率远远超出老百姓想象的范围啊！

另外报告显示国内的城镇居民住房更有率高达96%，户均1.5套拥有两套住房，家庭为31%，拥有三套住房的家庭为10.5%，这个数据真实性还是偏低的，因为众多城镇人口，老家农村还是拥有房子的，这些都并未在统计的范围内，我国可能将是一个全球拥有100%住房的国家。

通过试点不难发现国内的房地产泡沫还是很大的，究其原因是房价与收入好像并不成正比，正如朱云来所提到的那样，当前国内的房价回落27才%符合老百姓的收入水平。

国内为什么要选择稳楼市？

房地产是国内最重要的经济主体，房地产直接间接超过1亿个就业岗位，国内60%~70%的地方财政收入和30%~40%的国家GDP增速都是由房地产贡献的，如此之高的数据暂时还没有其他产业能代替，得了稳房价稳地价稳预期才是房地产未来发展的一个重要关键指标，如果房地产出现波动意味着就业人员、财政收入、GDP都会受到重大的打击。

国家统计局长宁吉喆：“房地产是支柱产业，住房是居民消费”，中国城镇化促进常务委员会郑新立说：“即使发达国家房地产仍是拉动经济增长主要支撑产业，目前我国消费水平与发达国家差距仍较大，房地产会成为持久不衰的支柱产业”。2021年全国300城土地出让金总额5.62万亿，同比下滑9%，仅仅是土地出让金就已经占到国家财政收入1/3，因为房地产还包含多项税费在内占比直接接近50%。

有人应该要学习美日两国主动刺破泡沫，当前的房地产已经大大的压缩到实体制造业和科技发展，认真的观察，无论是美国还是日本，在经济上都存在一定的短缺，在这一次疫情中所有的问题都暴露出来了，欧洲地区仅有德国，有着较为完善的生产体系，才把疫情防控体现得酣畅淋漓。

进入到2022年，国内多次降准降息，资金并非是鼓励房地产市场的，更多都是鼓励微中型企业的发展方向，要用时间换空间的概念，等到房地产长效机制真正建成房地产行业也回归到常态，这样才是真正可发展的方向吧，并不是短时间内大跌或者大涨，这对于国家经济发展都处于不利。

2022年的房地产市场将会加速的分化，一二线城市，由于人口在持续地流入，整体的房价还是保持在相对稳定的状态，三四线城市人口在持续输出的过程中，未来房价并不会特别的可观，甚至会出现有价无市的局面，要谨慎购买三四线城市的房产。

2022年房地产市场的变化，该明确了。