净负债率超200%,建发国际仍在用杠杆撬规模

2020年充满着动荡与变革，但对房企而言，规模扩张是一直不变的信条，建发国际（01908.HK）也一样。

元旦过后，建发国际交出2020年销售业绩——实现合约销售907亿元，同比增长近八成，超额完成去年年初定下的700亿目标。

从2016年上市至今，建发国际的规模从千万到百亿，如今行至千亿门口，几乎以一年一倍的速度在增长。

回顾去年，建发国际业绩发力点在下半年。

数据显示，2020上半年，其合约销售约257亿元，目标完成率不到四成。到了三季度末，合约销售额达到565亿元，完成80%的年初目标。

从去年年中报中可以窥见，公司业绩增长的主力战区在海西和华东。这两个区域分别实现112.9亿元和59.2亿元的销售业绩，二者占比共计超过六成，成为业绩主要来源。

具体来看，建发 • 玺樾和建发• 央着二期成为厦门贡献较高的两个项目，揽金近50亿元；建发 • 玖里湾和建发 • 玖里映月则为无锡卖得较好的两个项目，实现销售25亿元。

下半年，建发国际仍有720亿元的可售货值，支撑销售目标绰绰有余。其中海西区域占比超三成，包括厦门、漳州等城市；华东区域占比27.8%，项目分布于上海、南京、苏州等城市。

为支撑其规模扩张的野心，建发国际近几年加快了开疆拓土的脚步。数据显示，2017年至2019年，建发国际新增土储面积从137万平方米大幅攀升至556万平方米，而后继续增至756万平方米。

今年刚开始，建发国际延续上一年跑马圈地的节奏，通过旗下子公司厦门兆煜珑于1月7日摘下成都青羊区文家街道地块，斥资15.9亿元，溢价率约14%。

整个2020年，建发国际成为全国土地市场上的常客。据界面新闻不完全统计，去年建发及其母公司买地花的钱超过500亿元，超过制定的300-400亿元目标。

上半年，建发国际耗资近300亿元，在北京、上海、南京、杭州、厦门、贵阳等多个城市获得18个项目。

转到下半场，建发国际同样不手软。耗资265.8亿元，足迹遍布安徽蚌埠城南、无锡新吴区、福州、佛山顺德、厦门、江苏淮安、南昌、无锡惠山、宁波、重庆蔡家组团、江苏宿迁和南京葛塘新城等多个城市。

其中不乏“地王”项目——去年4月，其以1.98万元/平方米的成交楼面价刷新成都当时楼面价纪录；7月，先打破了安徽蚌埠当地居住用地总价纪录，后又以1.48万元/平方米的楼面价刷新无锡新吴区较高单价纪录。

10月，经过960轮竞逐后，以35.2亿元的总价、55.2%的溢价率拿下江苏淮安生态新城地块，新地王诞生。

规模化冲劲对于处在千亿门口的房企而言，吸引力不小。和大部分扩张的房企一样，建发国际靠的也是高杠杆。

按照“三道红线”监管标准来看，截至去年上半年，建发国际剔除预收款后的资产负债率为79.24%，净负债率247.29%，流动比率1.87，踩中两道红线。

亿翰智库数据显示，50家典型房企去年上半年的净负债率均值为94.2%，其中超过100%的房企包括阳光城、中南建设、蓝光发展等16家在内。

在这16家踩线的房企中，建发国际的净负债率当属“先进”。回看过去，建发国际的净负债率在2017年一度超过350%，2018年和2019年下滑至242.1%和175.7%，仍处于行业高位。

界面新闻查阅公司历年财报发现，2017年至2019年，建发国际流动负债逐年走高，分别为166.42亿元、254.97亿元和576.65亿元，占总负债比例分别为57.9%、48.9%和60%。

2020年上半年，公司的流动负债继续升至695.39亿元，负债总额也达到1212亿元，较去年年末增长26%。其中，一年内偿还的债务约26.85亿元，长期债务约502.75亿元。

从现金流来看，2020年上半年该数值约99.29亿元，足够覆盖短期债务。但近四年公司的流动比率正在走下坡路——2016年至2019年该指标分别为2.6、2.33、2.28及1.84。

不过，有国资做靠山，建发国际一路走来倒是很从容。

“公司本身较少单独关注建发国际的净负债率，因为建发国际作为母公司重要的上市平台，母公司对其提供较大的财务资源支持。”建发国际行政总裁林伟国曾言。

相较于其他同规模内房股而言，建发国际的融资渠道也更通畅。其融资通道包括银行贷款、资产证券化ABS及境外银团贷款等，2019年加权平均融资成本仅5.4%。

去年是整个建发系的融资大年，各类债券所募集的资金一部分用于建发系旗下供应链、物流业务的发展，一部分用于偿还过往债务。也曾有业内人士表示，大量融资与地产业务的扩张不无关系。

据界面新闻不完全统计，建发系全年共计发债25次，发行总额约496亿元。从债券品种来看，发债手法多样，包括超短期融资债券、中期票据、定向债务融资工具及ABS专项融资等等。

除了资金支持，建发国际的快速成长离不开母公司一系列的资产腾挪。

自2016年借壳上市以来，为了壮大建发国际的规模，母公司建发房地产一直在向其注入资产。2017年至2020年9月，建发国际从母公司处收到11个资产礼包。

一边在全国跑马圈地，一边又有国企大树源源不断地输血，建发国际跨进千亿已然可见。但如何平衡规模扩张和债务水平，还是得花点心思。

来源：界面新闻

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