首轮集中供地收官:头部房企才是头部玩家,中小房企难有未来

供地后，试点城市土地供应改为一年三次。与过去土地平滑出让节奏相比，房企竞拍需筹集更多资金应对保证金和出让金。这进一步加大了房企资金压力，加剧了土地市场分化。

国企因融资能力强、融资成本低，在集中供地中自带光环。而民营企业则通过联合拿地、引入合作伙伴等方式，来化解资金压力，增加拿地概率，降低拿地风险。

一位接近融创的人士告诉时代周报记者，虽然从数量上看，融创此番拿下了不少地，但从拿地到后续开发，中间会有很多合作伙伴加入，还有很多是联合拿地，权益占比多是30%、40%，因而从权益拿地角度来说，融创拿地所耗资金总量也并未如外界所关注的那么高，整体仍在合理范围。

拿地之后，算不算得过来账，则是另一个挑战。

与融创一样，融信同样将合作拿地奉为分摊风险的圣典，但与融创作为头部房企具备更大腾挪空间、能够同时均衡布局多个城市不同，类似融信这样的腰部房企，更多倾向选择区域深耕。

融信选择深耕杭州，本轮集中供地，融信便重仓228.5亿元在杭州拿地7宗。

2019—2020年，融信在杭州城市合约销售额占总销售额比例均过三成，超过曾经的大本营福州等城市。但截至2020年底，融信在杭州的土地储备权益货值仅有188亿元，亟待补仓。

在此背景下，融信在杭州竞得的地块均达到竞价上限，6宗土地要求自持，比例较高达29%，且均是限价盘。与融信在杭州联合拿了4宗地的滨江曾公开表示，杭州新拿项目，如果做得好，利润约为2%—3%。言外之意，有可能会出现亏损。

3月，融信董事会主席欧宗洪也在业绩会上公开表示，“在目前的环境下，不确定性因素比较大，所以融信这几年还是拿一二线（城市的地）。”欧宗洪表示，相对来说，一二线城市毛利率会低一点，但是安全性会高一些。

无论是融创通过联合拿地控制权益，还是融信通过牺牲利润但求安全，背后指向都是“钱袋子”。在三道红线、融资收紧叠加深度调控背景下，房地产赚快钱的年代早已一去不复返，房企告别粗放生长，进入更加精打细算的阶段。

大鱼吃小鱼

对于TOP50房企来说，集中供地规则之下仍有选择。但对于小房企来说，则是更为残酷的二选一：生存，还是灭亡？

“小企业太难了！”一位华南中小房企的投拓人士对时代周报记者感慨道。

上述投拓人士认为，小房企在集中供地规则下生存空间被大大压缩。“一是资金量有限，不可能同时参加多块地块竞买，竞得概率大幅度下降；二是受国家金融政策的影响，小房企融资难度直线上升，很多常规的开发贷款受到银行限制，资金紧张，民间融资资金成本过高，盈利能力急剧下降，无法扩张；三是小房企项目少，受当地市场影响大，没有腾挪空间；四是小房企管理能力不强，没有品牌、集采、优势，竞买中没有竞争力。”他列举道。

汇生国际融资总裁黄立冲向时代周报记者表示，集中供地一方面通过资金门槛减少了竞争，另一方面把融资实力不够的民企挤出了竞争。在集中供地规则下，国资房企由于更容易获取融资且融资成本较低，在未来将更加具备优势。

“拿不到地的小房企，未来的出路或是被国企收购，或是变成代建者或者开发者。但建设只有6%的税前利润，整个行业利润下降将是大势所趋。”黄立冲表示。

贝壳研究院数据显示，在首轮集中供地成交金额方面，TOP50与TOP100房企集中度分别为58%、66%，均较2021年上半年全国土地市场集中度有明显提升，TOP50房企的集中度提升最为显著。

而规划建面方面，各梯队房企较上半年全国土地集中度均呈现倍增趋势。一方面，集中供地22城多为一二线核心城市，自身具有较高的吸引力；另一方面，首轮集中供地中房企选择联合拿地比重增多，也会影响梯队集中度表现。

王阳（化名）是一位老投拓人，他的上一任东家是一家中小型房企，最近刚刚跳槽到一家TOP5房企负责收并购业务。6月30日，他向时代周报记者表示，在集中供地规则下，中小企业或者说仅仅做住宅开发的企业，未来发展将困难重重。“但有多产业支撑的、有国企资金支持的、做旧改的、产品溢价能力强的企业依然会活的不错。很多之前冲得太猛、杠杆使用太高又不注重管理的企业，将逐渐暴露出问题，最终被收购或者死亡。”王阳分析道。

王阳判断，未来几年，房企的企业数量预计会减少三分之二，从业人数也会大幅度下降，是收并购的好时机。

“现在是大鱼吃小鱼的时候，扛得久的企业才有未来。”王阳表示。

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