未来兰州买房 不懂TOD的铁定吃亏

20年前兰州人买房，多数会选择雁滩，因为那个时候除了雁滩，兰州的其他板块几乎没有新房。

10年前兰州人买房，会选择西站、三滩、安宁，因为多数人看到了兰州城市发展重心向西倾斜、城市中心向西移动的大趋势。

现在兰州人买房，会紧紧盯住轨道交通的布局，因为随着城市版图越来越大，轨道交通已经成为城市发展的“命脉”。

更好的城市、理想的生活，这是人人向往的。

TOD开发模式，以其全新的理念，让城市得以进化，让理想生活变得触手可及，因此在全球迅速风靡。

TOD，超级城市的二次升级

当超级城市发展到优质后，再升级的空间在哪里？如何通过有限的土地资源解决“城市病”问题？

这是TOD诞生的背景。

TOD即Transit-Oriented Development，是指“以公共交通为导向的城市发展模式”，主要是在400-800米的人体舒适步行范围内建立一个集工作、商业、文化、教育等为一体的微型城市，较大程度满足人的工作、生活、休闲、娱乐等需求，实现城市发展与生态平衡相互交融。

在纽约，TOD探索之旅早就展开，并推动着城市的更新升级。其中，纽约曼哈顿高线公园（High Line Park）的改造建设堪称先行者。

高线公园位于纽约曼哈顿西部，原本是一条废弃的高架铁路线，经过TOD模式改造，现在已经成为一块“漂浮在曼哈顿空中的花园”。其为纽约赢得了巨大的社会经济效益，成为国际设计和旧物重建的一个典范。

纽约曼哈顿高线公园

日本东京为了解决城市人口、交通和时间成本带来的损耗，很早就采用了TOD模式，比较著名的有东京涩谷站——未来之光、二子玉川线、六本木新城等等。其中六本木新城是东京著名的购物中心和旅游圣地，六本木以轨道为节点，通过开发超高层塔楼和地下空间立体使用，形成“垂直都市”，将城市空间与车站空间融合，在20公里范围内形成了超过800万人的核心城区，日均客流300万人次，是TOD社区理念在实践中逐步形成的高级代表性项目。

日本东京六本木TOD

还有香港的九龙，当年的“九龙城寨”鱼龙混杂、破败不堪，是香港政府的一块“心病”。以TOD模式重新开发后，现在的香港“九龙站”由甲级商厦环球贸易广场、全香港较高综合式地标住宅建筑天玺、豪华服务式套房酒店港景汇、国际先进酒店丽思·卡尔顿酒店和W酒店、逾10万㎡大型时尚购物商场圆方等物业共同组成“立体城市”。俨然是香港最繁华的都市圈之一。这就是TOD的魔力所在。

当年的香港“九龙城寨”

现在的香港西九龙

城市拥堵和价值瓶颈是城市发展过程中容易凸显出的典型问题，随着国内城市轨道交通的进一步普及，TOD规划模式开始在国内扎根，比起质量，TOD的系统逻辑更为重要，从单轨道交通进入TOD时代，通过在城市轨道交通上再建一座“微型城市”， ，重组城市格局，有效缓解核心区域的“城市病”，实现沿线商业及土地价值的二次升级，切实链接城市与商业，城市与人，人与商业。

比如深圳排名前列TOD全能综合体“塘朗城”、建设中的北京城市副中心站综合交通枢纽、以及重庆沙坪坝龙湖光年项目等等。TOD开发模式俨然已经成为减轻城市发展压力、串联城市各个板块、实现城市一体化发展、提升城市生活幸福感的主要手段之一。

重庆沙坪坝龙湖光年

除了TOD，兰州其实别无选择

笔者曾听到过这样一种说法：“兰州才400多万人口，一条地铁线，还没到开发TOD的时候”。这是一种相当荒谬的说法，作为西部工业重镇的兰州，这些年来对城市经济发展和战略地位提升的渴求一天比一天强烈。但作为带状河谷型城市，兰州的城市发展却又至始至终都承受着土地资源紧张、发展空间不足、部分区域人口压力过大等顽疾的困扰。

为此，兰州很早就提出了“东拓、西进、南升、北扩，打造‘一心两翼多组团’”的城市扩容方案，并陆续建设了榆中生态创新城、青白石、富源新城等一批城市新兴板块。但是，新城的开发却并不能彻底解决老城交通拥堵、人口膨胀、城市资源紧张等等问题，由于相应的交通配套和产业布局难以快速跟上，导致了“新城”变“睡城”，“老城”仍“堵城”，城市发展在某种程度上其实已经陷入了“僵局”。

兰州城市发展规划图

所以，采用TOD模式进行城市开发，是兰州的必然选择，而且越早越好、越快越好，因为兰州“等不起。”

发展经验告诉我们，在TOD开发成熟的城市，同一区域的TOD物业的资产价值都会远高于其他物业，通过TOD结构对城市高密度集中区域的优化，所营造的经济场景和消费业态，推进城市资源的可持续发展和国际竞争力。对于兰州而言，这是弥补城市诸多硬伤、实现未来可持续发展的最有效手段。

TOD，为兰州带来全新的体验

为什么说今后在兰州买房，不懂TOD的铁定会吃亏？因为TOD模式，是未来城市开发的主导模式，今后的城市建设舍此无他。

TOD住区有着得天独厚的独立属性，这就使便捷度成为衡量其居住价值的重要标准，因此，TOD住区往往都有着优越的商业配套，多数都发展成为当地的市中心。

以重庆龙湖北城天街为例，作为龙湖探索TOD模式的萌芽，龙湖在此打造首座天街作品。这里分布数十条公交路线，轻轨三号线直达，15分钟以内可到达江北机场、重庆火车站等交通枢纽。如今的北城天街，已成为集商务、购物、休闲、居住于一体的繁华街区，观音桥片因此加速从一个站点成为“江北排名前列商圈”。

龙湖天街项目效果图

作为国内TOD的先行者，目前，龙湖已持有TOD项目约80个。作为龙湖在兰州的排名前列TOD项目，龙湖光年集成了龙湖在TOD开发领域多年的先进理念和优势开发经验，相比于一般TOD住区居住、商业上下布局模式，创造性地将商街完全内置于社区。兰州龙湖光年包括龙湖天街、SOHO双子塔、高端住宅等业态，涵盖办公、购物、餐饮、休闲、娱乐等丰富业态，实现“距离一公里”的理念，搭建起商街与住宅完整的“内循环”体系。

我们知道，TOD模式最考验开发企业的不是其开发建设能力，而是其对城市资源的整合、优化和配置能力；是开发企业通过各种品牌的导入、各类业态的组合配置、以及后期成熟的商业运营使得土地价值和经济效益得到较大化释放的能力。基于这一点来判断，今天在兰州市场上真正能够达到TOD开发标准、具备TOD品牌价值和影响力的项目，也只有龙湖光年。

龙湖光年项目规划图

TOD体系下，城市路网可有机连接内部核心区块，并汇集大型商业综合体、商务办公空间、商业配套及中高端住宅。未来综合考虑住宅总规模、阶层消费体量、物业服务体系、商业环境、通行规划等，TOD将是房企参与城市可持续发展建设的重要选择。

今后兰州的房地产市场，必然与城市的发展“红利”密不可分，而TOD模式，所指向的正是兰州未来城市发展的“风口”，站在“风口”上去买房，才是我们优化个人资产、享受发展红利的较好方式。