土地出让金新政有利于降低地方财政“土地依赖”

楼市资讯速报 2021-06-10 08:59:02
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国有土地出让收入征管将迎来重大调整。

国有土地出让收入征管将迎来重大调整。

2021年6月4日,我国财政部官网发布《关于将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收有关问题的通知》(以下简称“《通知》”)。

根据《通知》,自2022年1月1日起,将由地方自然资源部门征收的总规模超过8万亿元的国有土地使用权出让收入全部划归为税务部门征收。该《通知》的发布,在业内引起了对土地出让金新规的广泛讨论与关注。

不过业内人士普遍认为,《通知》明确土地出让金等征管职责划转给税务部门,并不涉及收入归属划转。现有的法律法规也没有调整土地出让金收入归属划转,而目前来看土地出让金分配机制也不变,仍是地方财政收入,因此不少专家认为,土地出让金新政对土地及房地产市场影响有限。

土地出让收入征收调整

《通知》提出,将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入统一划转税务部门征收,并分两个阶段实施,先试点后再全面实现。

首先,在国内部分地区为试点先行实施。《通知》显示,自2021年7月1日起,选择在河北、内蒙古、上海、浙江、安徽、青岛、云南省(自治区、直辖市、计划单列市)以省(区、市)为单位开展征管职责划转试点,探索完善征缴流程、职责分工等,为全面推开划转工作积累经验。

随后,土地出让金新政将再全面进行。根据《通知》,暂未开展征管划转试点地区要积极做好四项政府非税收入征收划转准备工作,自2022年1月1日起全面实施征管划转工作。

知名地产分析师严跃进对《投资者网》表示:“并不是所有省份都在推行,而是有选择性地进行试点。同时,这也说明今年下半年税务部门征收土地出让金的工作流程还会细化,后续将及时发现问题和解决问题。这也使得房企应对此类政策具有半年的缓冲期。”

“此次财政部发文,是基于财政税收改革的角度进行的,体现了财政税收部门完善结构布局和力量配置、构建优化高效统一的税收征管体系的改革导向。”严跃进如是表示。

根据财政部数据,2020年全国各级地方政府的土地出让金收入高达8.4万亿元,金额巨大。此次《通知》将其纳入税收监管体系,将会使土地出让收支得到高效有序的征缴和监管。

非税收入征管的改革内容丰富,土地出让金征收权的改革只是其中的一个细分内容。早在2018年3月,中共中央印发的《深化党和国家机构改革方案》指出“为降低征纳成本,理顺职责关系,提高征管效率,为纳税人提供更加优质高效便利服务,将省级和省级以下国税地税机构合并,具体承担所辖区域内各项税收、非税收入征管等职责” 。

2018年7月,中共中央办公厅、国务院办公厅印发《国税地税征管体制改革方案》,要求“调整优化税务机构职能和资源配置,增强政策透明度和执法统一性,统一税收、社会保险费、非税收入征管服务标准,促进现代化经济体系建设和经济高质量发展”。

严跃进对此表示:“‘改革国税地税征管体制’内容主要包括两大重点工作,第一、国税地税进行合并;第二、推进非税收入征管的工作调整。主要体现为税务局征缴非税收入方面职权的增加。此次财政部关于土地出让金征收权的调整和变更,即属于此类领域的改革。”

推动税制改革提高工作效率

那么,此次土地出让金改革是在什么样的背景下出台的呢?

对此,诸葛找房数据研究中心分析师陈霄对《投资者网》表示:“该项《通知》政策出台的原因包括以下两点:一、长期以来,土地出让金收入都是作为地方政府财政的重要来源而存在的,地方财政对土地收入具有较强的依赖性,并由此产生很多潜在的风险。二、以前土地出让金收入由地方自然资源部门负责征收,具有不透明性和可操控性的特点,导致地方土地收入环节可能存在一些漏洞和不规范性。”

《通知》显示,四项政府非税收入划转给税务部门征收后,以前年度和今后形成的应缴未缴收入以及按规定分期缴纳的收入,由税务部门负责征缴入库,有关部门应当配合做好相关信息传递和材料交接工作。税务部门应当按照国库集中收缴制度等规定,依法依规开展收入征管工作,确保非税收入及时足额缴入国库。已缴入财政非税专户,但尚未划缴国库的有关资金,由财政部门按非税收入收缴管理制度规定缴入国库。

《通知》要求,税务部门按照属地原则征收四项政府非税收入。具体征收机关由国家税务总局有关省(自治区、直辖市、计划单列市)税务局按照“便民、高效”原则确定。原由自然资源部(本级)负责征收的矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金等非税收入,征管职责划转后的具体工作由国家税务总局北京市税务局承担。

《通知》指出,税务部门应当商财政、自然资源、人民银行等部门逐项确定职责划转后的征缴流程,实现办事缴费“一门、一站、一次”办理,不断提高征管效率,降低征管成本。

上海中原地产市场分析师卢文曦对《投资者网》表示:“土地出让金原来是地方国土资源部在收取,现在换成税务部门统一征收。意义在于,一方面,继续推动税制改革提高工作效率。部门越多政府也有成本和开销,以前非税收入多部门分散自行征收,统一征收后可以提高效率。另一方面,资金监管。土地出让金原是地方国土资源部收取,重点在于‘地方’,中央对土地出让金的知晓程度相当有限。尤其是最近几年,土地销售收入逐年走高,资金量太大。换成税务部门后,‘税’代表国家,而且国税、地税已经完成合并,换而言之中央可以知晓土地出让金的整体状况。”

严跃进则对此解读为:“在此次财政部土地出让金征收权改革过程中,需要注意变化与区别。改革前,我国土地出让金的征收,执行的是‘财政部门管理、自然资源部门负责征收’的模式。而此次改革后,将调整为‘财政部门管理、税务部门负责征收’的模式。同时央行、自然资源部门和住房监管部门等需要密切配合、做到信息沟通。从这一对比可以看出,土地出让金的进出最终还是由财政部门所把控的,这一点丝毫没有变化。唯一变化的就是在征收实务工作中,税务部门即各地税务局承担了相关的工作。”

对房地产行业影响有限

根据2006年国务院办公厅发布的《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》,国有土地使用权出让收入是政府以出让等方式配置国有土地使用权取得的全部土地价款,包括受让人支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。

此次《通知》的发布,包含了国有土地使用权出让收入等相关情况,也引发了房地产行业内的热烈讨论。不过,银河证券报告称:“该政策对土地出让金的影响主要是征管工作职能的划转,不变资金的分配格局,不宜过度解读。”

根据文件第八条:“除本通知规定外,四项政府非税收入的征收范围、对象、标准、减免、分成、使用、管理等政策,继续按照现行规定执行”。

银河证券据此认为:“对于土地出让金,文件隐含的意思是,土地出让金的归属不变,仍全额纳入地方政府性基金预算管理,且通过地方政府性基金预算安排支出,但是一个直接影响是土地出让金的收支会变得更加规范和严格。”

卢文曦持有相同的观点:“该政策并不是说土地出让金就全部划归中央了,地方没有使用权。简单的说,只是换个部门收钱。但是,今后发展空间非常大。比如,现在对地方土地出让金的收支情况得以了解,第一先监管,第二步可以逐步调整地方和中央分成比例等等,减少地方对土地财政的依赖。”

陈霄则认为,本次政策的出台对于地方政府以及房地产市场具有深远的意义,他表示:“国有土地使用权出让收入的征收部门发生了改变,由原来的自然资源部门征收转为税务部门征收,但是值得注意的是,从本质上来看,收入的归属仍然是属于地方,由地方政府支配。从当前来看,我国多项非税收入已经逐渐划归税务部门征收,这种划转方式是推进我国税费改革的重要举措,有利于形成全国统一管理的税务平台,提高征收效率,规范征收流程。”

与此同时,陈霄表示:“从短期来看,虽然对房地产市场以及房价水平的影响并不显著,但是从长远来看,有利于逐渐引导地方政府摆脱对土地收入的依赖性,促使政府在土地出让环节更加合理合规。保证中央能够更加准确透明地了解地方土地出让收入情况,加强对地方财政的指导,降低金融风险。”

“对于房企而言,也会促使房企在土地出让金缴纳上更加规范和谨慎,未来在这方面的可操控性降低。”陈霄补充道。

严跃进则表示:“由于土地市场的复杂性和各地土地出让金征收的不透明,过去存在土地出让金进入国库的过程被人为干预的情况。这和土地的供应、监管环境有关,各地自然资源管理部门一方面供地,一方面又收取资金,自然容易引起资金监管的问题。”

对此,严跃进认为:“土地出让金征收权的变更,规范了土地出让金征收的过程,严肃了土地出让金相关的财经纪律和会计纪律。同时,也使得过去各类不规范的征收情况减少,进而减少了相关的腐败问题和金融风险问题,这也将促进‘土地财政’生态圈的健康发展。”

来源:投资者报

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