房产·年报解读| 保利发展:从“重回前三”到“进三争一”

楼市资讯速报 2022-04-22 09:23:34
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“随着第二季度中心城市陆续供地,公司将严格按照立项标准,适当提升拓展力度。此外,公司也在密切关注一些收益更佳、风险可控的收并购机会,这些项目的落实可能需要的时间和周期会更长。” 每经记者 黄婉银 每经编辑 陈梦妤 最近几年,保利发展一直都是最晚交卷的龙头房企,不过今年市场对保利这份答卷

“随着第二季度中心城市陆续供地,公司将严格按照立项标准,适当提升拓展力度。此外,公司也在密切关注一些收益更佳、风险可控的收并购机会,这些项目的落实可能需要的时间和周期会更长。”

每经记者 黄婉银    每经编辑 陈梦妤    

最近几年,保利发展一直都是最晚交卷的龙头房企,不过今年市场对保利这份答卷的关注度显然比以往高出许多。

2021年7月,已在保利发展工作24年的刘平接棒宋广菊,成为新一任董事长。

新官上任三把火。

刘平新上任不久,保利发展就宣布刘平及全体高级管理人员计划自2021年8月4日起6个月内增持公司股份,合计增持金额不低于人民币800万元、不超过人民币1500万元,增持价格不超过15.06元/股。

同时宣布增持的,还有保利发展实控人保利集团。彼时,保利发展股价受板块估值拖累年内已下跌36.85%,公司管理层也多次表示公司价值被严重低估。

这次增持成为保利发展近半年股价一路上涨的起点,今年3月中旬,保利发展股价与市值甚至一度双双超越万科,创历史新高。

截至4月21日收盘,保利发展报收每股17.51元,较2021年8月增持前的9.38元,涨幅已经达到86.67%。

从基本经营数据来看,保利发展2021年总体称得上平稳。实现营业总收入2850.24亿元,同比增长17.19%;实现净利润371.89亿元,同比下降7.14%;归母净利润273.88亿元,同比下降5.39%,主要受地产项目利润率下降影响。

保利发展表示,公司2021年毛利率为26.80%,同比下降5.79个百分点,与行业利润率下行趋势一致。未来随着高地价项目的陆续体现,毛利率仍将承压。2021年公司净利率为13.05%,同比下降3.42个百分点。

对保利发展这类企业来说,融资能力与财务水平自然能保持一贯的得当。2021年,保利发展有息负债规模为3382亿元,综合融资成本约4.46%,较去年末下降31个基点,是绿档企业。

新一任管理层需要一个新口号为新一年做指引。

4月21日,在2021年度网上业绩说明会上,刘平表示,公司提出“进三争一”目标,是有信心和底气的。这是继5年前宋广菊时代提出“重回前三”后,保利发展的又一新目标。

2021年,保利发展实现签约金额5349.29亿元,同比增长6.38%;实现签约面积3333.02万平方米,同比下降2.23%。在克而瑞的排行榜中,保利发展去年以4899.7亿元操盘金额位列第四。

“在行业波动中,作为领军企业,公司的资源、资金、品牌实力都更具优势,更能捕捉市场机会。同时,对于‘进三争一’这一目标,不能简单的、片面地理解成一个榜单排名,而是综合实力的先进,是硬实力、软实力都过硬的排名前列。公司作为行业龙头,不简单追求规模上的排名。”

另一方面,在刘平看来,目前行业的长效机制已经基本形成,行业发展基础依然存在。作为国民经济的支柱产业,行业基本面依然没有改变,公司依然对房地产行业保持信心,房地产行业未来依然是一个好行业。

去年,在外界看来,以保利发展为代表的央企和地方国企在土地市场十分活跃,但也只是在同行的衬托之下。事实上,保利发展全年拓展项目145个,新增容积率面积2722万平方米,拓展金额1857亿元,分别同比下降15%和21%。

2022年,刘平希望保利发展能更加积极,他给出全年的投资计划是3650亿元,“今年公司整体的拓展逻辑还是质量重于数量,确保公司持续稳定发展的同时能够有更好的业绩和利润,保障股东投资回报。”

不过2022年1-3月,保利发展拿地规模同比大幅度减少。对此,财务总监王一夫解释道,公司对大势的判读是“聚焦”。市场规模见顶后需求是相对聚焦的,会回归一二线核心城市,且主要会集中于这些城市的成熟区域,而由于集中供地政策,这些城市的供地在排名前列季度也相对有限。

“所以基于这样的判断,随着第二季度中心城市陆续供地,公司将严格按照立项标准,适当提升拓展力度。此外,公司也在密切关注一些收益更佳、风险可控的收并购机会,这些项目的落实可能需要的时间和周期会更长。”

过去几年的保利发展,或是因同行跑太快而没有跟上所以慢了下来,现在同行都已经渐渐慢下来,进入刘平时代的保利发展将以何种姿态“进三争一”?

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