回望2020·土地市场 | 2020年土拍市场“前低后高”

土地拍卖市场一直以来被看作是楼市的风向标。

2020年受疫情影响，全国土地市场热度呈前低后高态势，下半年推地规模较上半年有所提高。具体来看，二季度土地市场逐步回温以来，在企业积极补仓拿地、投资收敛聚焦等因素影响下，一二线热点城市土拍热度提升显著，部分热点地块刷新区域甚至全市成交楼面均价，溢价成交占比持续提升。

值得一提的是，贝壳数据显示，2020年TOP50房企拿地金额达到全市场近五成的占比。“一二线城市住宅用地价值兑现的速度与质素均要比三四线城市强，吸引房企做出市场化的选择，2021年房企拿地重点回归一二线城市或将续。”贝壳研究院高级分析师潘浩向《每日经济新闻》记者分析认为。

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土拍金额创新高

中指研究院数据显示，2020年全国300城市土地出让金总额达59827亿元，同比增加16%，再创新高。一线城市土地供需两旺，揽金总额同比上涨逾四成，北上广深收金同比均上涨；二线城市供求同比小幅上涨，楼面均价基本持平。值得一提的是，出让金榜单收金水平同比上行，排名前十的城市年度土地出让金额均突破千亿元，其中上海以2952亿元位列榜首。

与此同时，尽管年初房地产行业遭受疫情影响短暂陷入停滞，但在市场恢复后，房企拿地热情不减。贝壳研究院数据显示，2020年TOP100房企成交住宅用地权益成交金额累计同比增长14.8%，尤其是上半年，全国共有38城43次出台土地出让金延期缴纳或分期缴纳的相关政策，对冲疫情带来的影响，协助部分企业渡过难关。

2020年土地出让金额TOP20城市 数据来源：中指研究院

“这激活了居住用地市场，对房企积极拿地起到推动作用。特别是复工复产以来，一线城市及强二线城市加快推进住宅用地供应，优质地块的争夺十分激烈。”潘浩表示。

不过值得注意的是，尽管TOP100房企拿地金额与2019年相比有了明显上涨，但同比涉宅类土地建设用地面积却下降14.9%，这与拿地价格的上涨有着密切关系。如位居2020年房企拿地金额榜第三位的中海，2020年拿地金额为1281亿元，比2019年高出227亿元。但其拿地面积2019年为813万平方米，2020年为955万平方米，平均地价上涨约443元/平方米。

此外，50家代表房企2020年月均投资额2004亿元，高于2019年月均水平。33家房企2020年月均拿地金额超过2019年月均值，其中越秀、佳源国际、奥园和远洋集团全年月均拿地金额较上年增加一倍以上，拿地规模增长显著；同时，17家房企全年月均拿地金额不及上年月均值，其中世茂拿地金额较上年减少40%以上。

平安证券分析认为，随着销售去化承压、融资高频监测，预计地市后续整体稳定为主；短期考虑房企年初拿地便于年内入市、近期债券密集发行缓解资金压力，不排除房企土拍积极性小幅回升可能。

各地频现“地王”

不过，尽管房企拿地面积有所下滑，但2020年多宗土地成交总价纪录不断被刷新，各地“地王”项目频出。其中7宗土地成交总价超百亿元，主要分布在了一二线城市，其中深圳、杭州各两宗，上海、厦门、珠海各一席。

具体来看，2020年2月20日，香港怡和集团附属香港置地联合体以310.5亿元成功竞得上海徐汇滨江西岸金融港地块，总开发体量约180万平方米，成功刷新内地土地总价记录，同时也是2020年少有一宗成交总价超过300亿元的地块。

2020全国住宅用地成交总价TOP10  数据来源：中指院数据

2020年11月23日，华发股份与融创联合竞得一宗位于深圳市宝安区沙井街道地块，成交总价达127.1亿元。值得注意的是，刚刚迈入千亿阵营的华发还先后在南京、武汉等地拿下了当地“地王”。其中4月以总价69.1亿元、楼面价29821元/平方米竞得南京秦淮区G05地块，12月25日以94.3亿元的成交总价竞得武汉硚口区建设大道与航空路交汇处地块。3宗地块合计出让金高达290.5亿元。

“各地已转变住宅用地供应思路，特别是去化周期较短的城市需要调整住宅用地结构，部分城市城市核心区加大住宅用地供应，由于区位优势，上海、深圳、杭州、珠海、厦门等均有单宗住宅用地地块成交金额百亿以上。”潘浩向《每日 经济新闻》记者指出。

中指院数据显示，2020年TOP100房企拿地总额32337亿元，拿地规模同比增长14.0%。其中，拿地金额超过千亿元的房企有5家，碧桂园以1512亿元居榜首，万科、中海、保利、龙湖分别以1349亿、1281亿元、1225亿元、1071亿元分别第2至5位。

2020年房企拿地面积与金额TOP10 数据来源：中指研究院

“2020年50家代表房企拿地额增速均值显著低于2019年，下降超20个百分点，销售额在11~30的企业2020年拿地额增速的均值较高，销售额前10企业拿地额增速的均值较低。”中指院分析指出，第二阵营房企在追求销售规模快速增长方面动力强劲，其拿地表现也相应较为突出，拿地更为积极。

一二线土拍回热

值得一提的是，随着三四线城市需求透支、房价平稳下金融属性减弱，后续调整压力更大，2020年房企拿地逐渐回归核心城市圈。

贝壳研究院数据显示，TOP50房企2020年拿地金额占据全市场的50%，而最受房企关注的20个城市全部为一线及二线城市，其中前五大城市分别为苏州、南京、成都、杭州、宁波，一线城市仅上海和广州进入前20行列，分别排名第八和第十名。

2020年部分城市拿地房企数量情况  来源：贝壳研究院

以房企最关注的苏州为例，尽管排名前列季度受疫情影响几乎无土地交易，但从3月开始几乎每月都有十余宗地块拍出，同比2019年量价均有所增加。2020年共有34家房企在苏州拿地获取项目，其中深耕型品牌房企居多，如碧桂园、新城控股、绿地控股、建发房产、中国金茂等；新进房企如先进、大发、复地、滨江、实地等。

另一方面，2020年TOP50房企土储最充足的前20城市中，排在前五的城市分别是武汉1671万平方米、苏州1390万平方米、昆明1384万平方米、成都1327万平方米、重庆1314万平方米，一线城市仅广州入围并排名第九，其余均为二线及个别重点三线城市，主要分布在长三角、粤港澳、长江中游和成渝几个核心城市群。

以广州为例，据中指院数据，2020年广州土地市场整体交投活跃，全年商住用地供应109宗，供应建面1988万平方米，同比2019年增加48.2%，市中心优质地块及南沙地块受到房企热捧。尤其是南沙，在人才落户政策利好刺激下土地市场热度较高，成交楼面价创历史新高。

潘浩指出，一二线城市在2020年新房市场去化量好，且需要住宅用地市场提供新的供应，因此2020年收紧调控政策的33城中，14城提出加大住宅用地供应，预计2021年居住用地成交规划建筑面积累计同比增速仍有扩大的趋势。另外，从价值兑现的角度，包括上海等一二线城市住宅用地价值兑现的速度与质素均要比三四线城市强，吸引房企做出市场化的选择，因此2021年房企拿地重点回归一二线城市或将延续。

来源：每日经济新闻

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