巨大利差滋生“代持”乱象 杭州一二手房价倒挂何时休?

来源：新京报

调控之下，杭州二手房市场逐渐调整，但新房市场热度不减。在过去的8月份，杭州新房市场上演“红盘潮”，随之而来的则是市场乱象。

近日，据相关媒体报道，“刚刚售罄的杭州滨江区某‘超级网红盘’，一次仅推出76套房源，却有人在买房群里晒出自己认筹通过该楼盘审核的短信，后来又在另一业主群里宣布自己摇到该楼盘两个排名靠前的号，获得了可以买两套房的资格。”在业内人士看来，一次摇到两个号背后，是个别人采用多人“代持”摇号这一招。

同时，杭州披露了“观品名寓”“汀洲印月公寓”“亚奥城”“臻奥院”四个商品住房项目公证摇号登记过程中申报信息或报名材料存在虚假、失实情况。

乱象背后是杭州一二手房价格倒挂仍然较为明显的现状，购房者“买到即赚到”的心理预期，不仅使网红盘涌入大量购房者，还促使有些人动了“歪脑筋”，在摇号或者是购房材料上弄虚作假。

剔除人才房后，臻奥院普通房源的中签率仅约3.3%。图为该项目地块实景图。图片来源/臻奥院微信公众号

有购房者一人摇中两个号，通过“代持”绕开摇号规则？

连日来，新京报记者通过多方确认获悉，上述相关媒体报道的“超级网红盘”即为臻奥院，由杭州信达奥体置业有限公司（简称“信达奥体置业”）开发。公开信息显示，此次是臻奥院项目最后一次开盘，推出的可售房源有82套（含A类人才6套），剔除6套人才房之后，仅剩76套房源。而入围摇号的共有2483户家庭，其中高层次人才家庭110户，无房家庭749户，普通家庭1624户。该盘剔除人才房后的中签率约3.3%，是杭州8月5日新政之后排名前列需要限售5年的楼盘。

据杭州当地业内人士介绍称，此次推出的是该项目最后一幢楼，除了顶层200多平方米的户型之外，主打的户型面积为333平方米左右。从6号线奥体中心站一出来，就可以看到臻奥院项目。臻奥院一期在去年底已经交付，部分楼幢能够对望奥体中心主体育馆“大莲花”，高楼层还可以看到对岸的钱江新城景观。按照当前周边同类房源均价粗略计算，买到一套新房即可浮盈约2400万元。

对于普通房源仅76套、中签率仅约3.3%的臻奥院项目来说，购房人摇中的概率很低。

然而，据媒体报道，相关购房人晒出的图片显示，个别参与摇号的购房人此前曾在某买房群里晒出自己认筹通过该楼盘审核的短信，后来又在另一业主群里宣布自己摇到该楼盘两个排名靠前的号，获得了可以买两套房的资格。

根据杭州的新房摇号规则，对登记人数超房源10倍的热门楼盘按照社保缴纳月数排序，以一定比例入围公证摇号，且一个人只能摇号一个楼盘，不能同时摇多个楼盘。上述个别购房人为何还能在如此稀缺、价差巨大的“超级大红盘”中，摇中两个号？

据相关媒体报道，这位购房人是通过与他人签署“租赁协议”拿到的“房票”，并透露是以永久居住权的名义一次付清“租金”，并签了巨额罚惩性悔约条款。这就是坊间所说的“代持”购房。

针对此事，有杭州业内人士分析，个别人采用多人“代持”摇号这一招，从流程来看，一般是某人（下称A）先与多个具有购房资格的人（即代持人）分别签署代持协议，而后代持人帮A去摇号，摇中之后，采用代持人的姓名去购房，最后，再找机会转让或更名给A。但必须提醒的是，以往监管部门对这种投机行为一直在规范堵漏，一旦查实将严厉打击。

部分购房人向记者表示，如果能采取“代持”摇号方式获取房票，对于其他购房人是特别不公平的，政府限购、限售、摇号等政策就等于被突破，失去了意义，希望相关部门能及时采取行动。

“代持”有违公平 ，当地住建局：需进一步提交证据才可调查处理

为了进一步了解情况，9月15日，新京报记者按照臻奥院项目微信公众号所留电话试图与该项目销售人员取得联系，但是电话另一头一直提示“无法接通”。

几经周折，记者联系到了信达奥体置业，该公司一名人员就此事回应称，“我司暂时未接到关于上述一人获得两个购房号的反映，我们一般只管审查购房人呈现的材料资格，不会涉及调查购房人是否进行作弊、违规等情况。如果购房人真存在一些资格造假、违规等情况，应当由当地政府主管部门去处理。”

与此同时，记者在臻奥院项目官方微信公众号中看到，该公司曾提出，“在臻奥院项目21幢销售登记活动有关事项中发现有违反《关于实施商品住房公证摇号公开销售工作的通知》规定事宜的，可向本项目受托公证机构或其他相关部门进行投诉、举报。”

9月16日，滨江区住建局房管科工作人员就此事回应新京报记者称，目前，该部门已经知悉上述事宜，需要举报人进一步提交相关证据材料后才可进行调查处理。如果房管部门在权限内不能核查清楚，则需要公安机关等相关工作部门进行调查。此外，在摇号时，由杭州市国立公证处监管，具体情况还可以向公证处进行询问。同时，该名工作人员回复称，杭州市区范围内，新建商品住房公证摇号公开销售过程中，购房者提供虚假信息资料、隐瞒真实情况或恶意干扰公证摇号销售的，3年内停止其新建商品住房的购房意向登记和合同网签备案。

随后，记者又与此次摇号的公证机构——浙江省杭州市国立公证处取得联系，相关工作人员回应记者时称，臻奥院项目参与摇号的购房人名单均由开发商进行审核，如果在公示期间发现问题，该公证处会及时反馈给开发商，要求开发商重新审核。现在公示期间已经结束，若对此有异议，应该向滨江区房管部门进行投诉，杭州国立公证处只负责公示期间的工作。

北京市盈科律师事务所高级合伙人房玉洲律师认为，从我国现行的法律层面来看，如果所购房子为普通商品房，购房人采用“代持”等方式获得多个购房资格，并不属于违法行为。如果，买卖双方在合同中有明显违反法律法规的约定，当地政府部门及开发商可以采取注销其购房资格、限制购房、罚款等方式进行处理。

房玉洲律师认为，通过摇号方式销售的项目一般都是比较稀缺的抢手项目，供明显小于求，在这种情况下，如果出现“代持”摇号的情况，有违公平原则，建议相关部门及时出台相关法规补上类似漏洞。同时，通过代持的方式摇号购房，也会为代持双方日后出现法律纠纷风险埋下隐患。

杭州一二手房价格倒挂分化，二手房市场持续调整

“代持”摇号或购房既然有违市场公平且存在巨大隐患，为何还有人愿意冒风险而为之，这恐怕与房子背后巨大的获利空间有关。

众所周知，由于新房限价，杭州部分“网红盘”与周边二手房形成价格倒挂。在杭州坊间，各大购房群流传着一张“预期红利截图”，臻奥院排名排名前列。此次臻奥院推出的最后一幢楼，主打户型面积约为330平方米，均价仅4.8万元/平方米左右，如果按照臻奥院现有的二手房对外挂牌价11万元/平方米左右计算，该小区一二手价格相差在6.2万元/平方米左右，以330平方米的户型计算，一二手房总价差额约2000万元。9月14日，央视财经频道曾曝光了臻奥院一二手房倒挂严重、社保187个月才能入围摇号的现象。

购房者“买到即赚到”的心理预期，不仅使网红盘涌入大量购房者，还促使有些人动了“歪脑筋”，在摇号上弄虚作假。

除了上述代持行为外，9月17日，杭州市住保房管局发布通报，对近期“红盘潮”公证摇号登记过程中提供虚假购房报名资料的7户家庭作出了“3年内停止新建商品住房的购房意向登记和合同网签备案”的通报处理，即“禁摇”3年。

经房管部门核查，“观品名寓”“汀洲印月公寓”“亚奥城”“臻奥院”四个商品住房项目公证摇号登记过程中，孙某某等7户家庭的申报信息或报名材料存在虚假、失实情况，决定对其3年内停止新建商品住房的购房意向登记和合同网签备案。

中指研究院浙江分院常务副总经理高院生认为，这种乱象在杭州当前的房地产市场是存在的，只不过是少数，并不多见。

值得关注的是，“红盘潮”中的市场乱象，正巧发生在杭州出台调控新政之后。8月5日，为进一步支持自住需求、抑制投机炒房，规范房地产市场秩序，杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布了《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，对于社保缴纳年限有了明确的规定，其中，落户杭州市未满5年的户籍家庭，在满足连续缴纳2年社保的条件后，才能有购房资格；而外地户口的购房者所需社保缴纳年限从2年升至4年。

分析人士表示，新政虽然阻碍了一部分购房人，但是新政后杭州迎来一波红盘潮，一二手房价倒挂下，仍使大批购房者涌入，使得杭州新房市场热度不减。相反，受调控政策、首套房利率多次上调、贷款额度收紧、新房吸客等影响，杭州二手房成交量持续走低。

国家统计局数据显示，8月份，杭州新房价格环比上涨0.6%，涨幅较前一个月小幅上升，同比上涨3%；二手房价格环比上涨0.2%，涨幅较前一个月有所回落，同比上涨 7.3%。

另有数据显示，8月份，杭州不含临安区在内的九城区二手房共成交5602套，连续5个月下跌，且创下三年来成交量同比新低。

需要指出的是，即便杭州二手房市场逐步调整，一二手房价格倒挂依然存在。不过，高院生表示，杭州一二手房倒挂现象虽然存在，但是不同板块、资源不同，也出现了分化，热门板块，倒挂较为明显，有的板块价差则较为一般。

不过，对杭州来说，调控工具箱仍有可用利器，诸如二手房指导价。据了解，已经有深圳、广州等城市发布二手小区成交参考价。以深圳为例，在二手房指导价等多重调控叠加下，二手房量价已经出现明显降温和回调。

二手房指导价有着极强的“杀伤力”，对于一二手房价格倒挂的杭州楼市来说，假如落地该政策，或许可以进一步降温房地产市场。不过高院生指出，杭州还没有到采取二手房指导价的时候，“杭州的二手房已经出现调整，成交量连续5个月下跌，价格也在暗跌，只要交易量萎缩，就会影响购房者预期。”

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