信贷新规下,“天晴补屋顶”的龙湖这样穿越周期

一场突如其来的新冠疫情，给2020年着上了一层灰暗基调。身处其中的房地产行业，在这艰难年份面临了更大的挑战。

年初疫情令楼市冰封，年中“三道红线”落地扼杀了资金红利，重压之下，房企严重分化，或自救或降速或被迫调整发展逻辑。

当土地红利和资金红利均被消耗殆尽，追求平衡发展观的金地，均好稳健的万科、龙湖等都平稳度过疫情和降杠杆的影响。2020年龙湖稳步穿越危机，各方面数据表现都颇为亮眼。在销售额方面，龙湖依然保持着较高增速，大概率完成2600亿的销售目标；在财务方面，龙湖的一系列财务指标均维持行业内较高水准；在投资方面，龙湖抓住市场周期，积极补充优质货值；在多元化上，其服务性收入增长超三成。

这并非一蹴而就。在危机中的突出表现得益于龙湖多年来的沉淀。龙湖的反周期能力，离不开长期修炼的产品战略、投资策略、管理逻辑和高水准的财务管控能力。

“全投资级”民营房企

2020年的最后一天，央行、银保监会发布通知，对房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比均设置上限，从供给端严控房地产融资规模。在此之前，监管部门已经出台“三道红线”新规，控制房企有息债务的增长。

房地产游戏规则生变，降杠杆成为新常态，房企将经历摆脱路径依赖的阵痛。

而在这个高度不确定的阶段，龙湖却凭借高度自律的财务策略，换来了长期的稳定性和确定性。在监管层设定的“三条红线”中，龙湖未踩到任何一条，是少数位于“绿档”范围的房企之一。

“排名前列，我们在融资上，始终坚持底线策略和方法选择、渠道选择。第二，我们始终保有一定的余量，以负债率倒推，永远不把公司逼到为了还钱去融资的水平，永远拥有主动权和自主选择权，这个控制点是非常重要的。第三，我们非常珍惜自己的信用。”龙湖集团执行董事兼首席财务官赵轶总结。

就全年来看，龙湖在资本市场的表现可谓优异。

2020年年初，龙湖依靠 “天晴补屋顶”的未雨绸缪，把握融资窗口，完成了数笔境内外再融资，基本上完成全年融资目标。1月，龙湖成功发行6.5亿美元票据，其中2.5亿美金为7.25年期，票息3.375%；4亿美金为12年期，票息3.85%，创下中国民营房企“最长年期”和“较低票息”双纪录。

此后，龙湖又在境内成功发行28亿元公司债券及30亿元住房租赁专项公司债券，票面利率介于3.55%至4.2%之间，期限介于5年至7年。

受益于此，上半年，龙湖保持了平均借贷成本4.5%的低位，平均贷款年限6.45年，净负债率51.4%，在手现金784.0亿元，现金短债比（在手现金除以一年内到期债务）4.55，稳健的财务盘面得以进一步夯实。

更为重要的是，无论是境外美元票据，还是国内公司债券，龙湖均屡屡以长年期、低票息刷新业内记录。

今年1月4日，龙湖拟发行30亿公司债。这笔公司债来自于龙湖2020年发行的不超过180亿元的公司债。当时，这笔公司债就因金额大、低利率和长周期特点受到关注。

在行业融资难的背景下，龙湖现金流可谓充沛。截至2020年6月底，龙湖综合借贷总额为1685.6亿元。债务结构也优良，有息负债中，一年内到期债务为人民币172.1亿元，占总债务的比例仅为10.2%，现金短债比（在手现金除以一年内到期债务）为4.55倍。

得益于资本市场优异表现，龙湖成为行业内少有的境内外全投资级民营房企。目前，国际三大评级机构标普、穆迪、以及惠誉给与龙湖的较新评级分别为“BBB”、“Baa2”、“BBB”；此外，大公国际、中诚信证评、新世纪均给予龙湖“AAA”评级。

今年9月，国际权威信用评级机构穆迪，将龙湖的发行人和高级无担保评级从Baa3上调至Baa2，展望稳定。龙湖成为3月全球疫情爆发以来，排名前列获得穆迪正向评级调升的内地房企。

穆迪认为，龙湖的Baa2发行人评级反映了该公司强大的品牌、多元的地域布局、良好的流动性，证明其有能力保持强劲的运营和财务表现以穿越周期。“龙湖在过去十年不断追求销售增长和提升投资性物业租金收入的同时，依然保持严格而审慎的财务管理。”穆迪强调，这将加强其现金流的稳定性，并巩固其在Baa2评级水平上的地位。

业绩、利润表现亮眼

“先做长，再做强，而做大是自然而然的结果。”这是龙湖多年来恪守的战略。“做长”强调的则是各项能力的均好性。

从地产开发扩展到商业运营、租赁住房、智慧服务等赛道，龙湖希望产业之间既能分担风险又能实现互补，促进规模和利润的适度发展。

今年初，疫情对房地产形成了较大冲击，但龙湖仍按原定计划完成2600亿的销售目标，并在弱环境之下，交出向上增长的业绩。根据公开数据，2020年前11个月，龙湖实现合同销售同比增长9%，达到2428亿，将完成年度销售目标。

在新增土储方面，至2020年11月底，龙湖已布局于全国范围内的62座城市，约90%的货量值集中在高能级区域，且成本合理，为后续增长奠定基础。

此外，过去一年，龙湖的商业运营、租赁住房和智慧服务合并抵消后的服务性收入增长将超三成。

中金公司预测，过去一年，龙湖商业租金收入有望实现55-60亿元目标；长租公寓收入达将到20亿元，且板块将实现盈亏平衡；智慧服务收入有望超过60亿元（同比增长40%），且板块净利率有望超过10%。

主业和多元化业务业绩增长也为龙湖带来了丰厚的利润，2020年有望继续保持两位数的增长。花旗认为，龙湖已建立反周期能力，并有效执行良好的多元化战略，其核心竞争力，包括发展布局、产品定位、专业管理及低成本融资，将继续为其长远可持续发展提供支撑。

来源：界面新闻

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