新房成交创单月新低,房企拿地却出现分化,市场信心何时归来?

来源：券商中国

2月，新房市场没有明显转暖，重点城市成交面积创近年来单月新低，百强房企销售额继续同环比双降。

与此同时，代表房企投资力度同比大幅下降，拿地分化显著。

业内人士认为，2月正值春节，但预期中的春节返乡置业并未出现，市场整体的供求和成交都没有明显转暖，核心动因在于市场信心尚未恢复，建议多举措提振市场信心。预计随着市场信心逐渐恢复，上半年核心一、二线城市市场或将率先企稳回升，下半年弱二线及强三线城市或将轮动复苏。

新房成交创单月新低

克而瑞研究中心的数据显示，2月百强房企仅实现销售操盘金额4015.8亿元，环比1月降低23.5%、同比降低47.2%，较1月降幅扩大逾十个百分点，较2021年月均水平则降低56.5%。

具体来看，2月，28个重点监测城市新房成交面积环比下降32%，同比下降35%，市场成交创近年来单月新低。

一线城市供应再陷低迷，成交全线回落，同、环比分别下降25%和42%。其中，北京、广州和深圳成交皆创新低，同比跌幅都在40%附近。24个二、三线城市市场持续转冷，成交同、环比分别下降37%和29%。其中，八成以上二、三线城市成交同比下滑，近四成二、三线城市成交同比腰斩。

克而瑞研究中心指出，由于2月份叠加春节期间市场进一步降温，整体行业信心不足，市场整体供求和成交都没有明显转暖迹象，企业推盘及营销积极性也普遍不高。虽然目前政策面有缓和、好转的趋势，但短期内市场下行压力仍然较大，后续3、4月份市场能否回暖仍有待观望。

对于企业销售业绩下滑，返乡潮缺席的主要原因，亿翰智库认为有四个方面：一是经济增长面临压力，从业人员收入打折，对未来预期不稳，制约购房决策的做出。二是冷淡行情延续，购房者或出于对项目质量的担忧，或受制于房贷利率的高位，或受困于较高的首付比例，不愿做出购房决策。三是多地疫情反复或气候原因（部分城市大雪，交通受阻），影响春节来访和认购。四是供货结构的不均衡，春节期间，部分企业在市场表现较好的城市处于“缺货”状态。

房企拿地分化显著

中指研究院的数据显示，2月，50家代表房企拿地总额同比下降67.0%。

具体来看，50家代表企业内部分化显著，以国央企为主的企业拿地态度积极，如排名前列阵营内的华润置地、第二阵营内的绿城中国等，2月拿地均有所参与。

从重点城市拿地金额TOP10房企来看，央企国企仍是主力。绿城、华润、滨江等全国性龙头企业仍在多个重点城市广泛布局，央国企参与热度较高，重点城市拿地金额TOP10房企中有半数以上为央企国企。

亿翰智库也指出，2月房企投资力度并未有太大回升，拿地企业以国央企为主，典型如华润置地、绿城中国、保利发展、北京兴创投资及中国海外发展，有国央企背景，资金实力雄厚，2月新增货值均超百亿，而民营企业依旧困于资金压力，较少企业拿地，北京首批集中供地中仅旭辉获得一宗地块。

对于房企投资力度大降的原因，中指研究院认为，主要受集中供地影响，2022年2月仅北京一城开展供地，推出18宗地块，供应规模较低也是房企拿地投资力度并未出现太大回升的原因。值得关注的是，年初获得的地块有望成为本年内的销售储备货值，此轮土地出让结果好于市场预期。

值得注意的是，2022年1-2月，绿城中国以累计新增货值392亿元的占据房企新增货值T0P100榜单排名前列。在2月北京集中供地中，绿城中国耗资近百亿相继入手朝阳区崔各庄地块、石景山刘娘府地块及亦庄新城地块。

专家建议多举措提振市场信心

亿翰智库指出，市场行情持续萎靡，房企销售业绩不尽如人意，很大部分原因就在于消费者信心的缺失，一方面对未来收入预期不稳，信心不足；二来，由于受房企暴雷事件影响，消费者对于房企能够按时交房及房屋质量缺失信心，所以在购房决策上有更多的犹疑。倘若消费者的信心无法重构，市场行情仍难有明显改善。

亿翰智库建议，除了要大力促进就业稳定，加大减税降费力度，提升消费动能外，购房政策还有很多优化空间，一方面，调限购限贷，降低购房难度和成本。限购政策可变动方向包括：适度调整社保年限；户籍制度改革，降低居民落户难度，且不将户籍作为居民购房的硬约束；放松对于婚姻状态的要求。限贷政策，对于刚需或者改善型客户，适度下调商业贷款及公积金贷款首付比例。另一方面，调房屋认定标准，降低获得购房资格的难度。部分城市首套房、二套房认定标准有较大的调整空间，如“认房又认贷”的认定标准是否过于严格，“认房”时如何定义首套房，“认贷”是否有贷款记录就算二套房，无论贷款是否还清。

展望3月，克而瑞研究中心认为，从政策底到市场底仍需要一定的传导发酵周期，短期内房地产市场依然面临较大的下行压力，3月成交整体提升幅度有限，而受去年同期极高基数影响，同比跌幅或将进一步扩大。各城市市场将持续分化，理想情况下，随着市场信心逐渐恢复，上半年核心一、二线城市市场或将率先企稳回升，下半年弱二线及强三线城市或将轮动复苏。

不过，贝壳研究院则认为，年初以来各地密集发布政策“稳楼市”。截至2月25日，全国范围内至少有14个省份30多地发布“稳楼市”政策，从“购房补贴”“调整首付比例”“降低利率”等多方面激发购房需求。在政策、金融、营销举措多方面的促进下，多数城市将在3、4月出现新房销售回温的势头。预计新房市场筑底过程将快速完成，上半年城市调控政策将保持适度放松。