从彭家坪,看兰州板块发展新逻辑

2017年对于彭家坪来说，一定是特别的一年。

这一年的4月24日，华润置地拿下彭家坪150余亩土地，让其一跃成为年度黑马板块。

这是继2006年华润啤酒甘肃公司落地安宁后，华润再一次投资兰州。

彼时的彭家坪，自2015年有房企拿地260亩、开发纯住宅项目后，两年内几乎毫无其他动作。可以说彭家坪除了大量连片的土地以外，一无所有。

这在主城土地资源奇缺的兰州，是非常反常的。

要知道，彭家坪是兰州主城区最后一个拥有大量连片土地的宝藏之地。

它背靠兰州西客站，面向大南山风景带，自身又有占地400亩的都市文化休闲公园做生态支撑。

都市文化休闲公园效果图

无论从任何角度来看，彭家坪本质上都应该是一片机遇之地。

但即便是这样，在兰州艰难地冲出峡谷、向山要地的过程中，彭家坪一直保持着按兵不动的状态，缘何？

历史经验告诉我们，在过去的十几年，兰州异军突起的扩容区和新兴板块，几乎一水儿的被建成了住宅区。

配套缺乏、没有产业支撑的新兴板块，一方面无法减少对主城的依附；另一方面又因距离而无法与既有城建区资源发生更好的互联。

诸多矛盾交错在一起，最终都指向配套和产业的困乏，这几乎成为了它们被指摘的原罪。

而过去的兰州，产业曾经是我们引以为傲的存在。

1953年，年轻的共和国即将迎来四周年的庆典，战争的创伤正在愈合，一场规模空前的大工业建设浪潮席卷而来。

要进行大规模工业建设，石油是不可缺少的。1949年，全国生产气、煤、柴油仅3.5万吨，成体油的90%依赖进口。

一切都是造化，兰州这座被黄河切割，因渡口而生的城市迎来了机遇。

从战略眼光审视，兰州具有较大的石油能源安全技术，同时恰好也是西北的交通枢纽。

新中国排名前列座炼油厂被选择建在了这里。

于是，兰州骤然变成人们关注的焦点。一场规模浩大的重工业建设浪潮随即在这片土地中展开，兰州也因此收获了若干的殊荣。

转眼改革开放四十余年，城市竞争风云变幻，强弱格局不断洗牌。从全国经济二十强来看，来自各省的头部城市，GDP差距在不断缩小，城市间的竞争越来越激烈。

与此同时，基于制度安排上的城市竞争优势也在被大范围消解。

在此背景下，城市竞争不可避免地陷入同构化的漩涡，抢人、抢钱、抢产业全面上演。

此时的兰州，症结在于如何摆脱对辉煌历史的呢喃和对错失机会的惋惜，在狭长逼仄的环境中寻找机会。

是的，城市竞争力在此消彼长。

但兰州是国家向西开放的前沿阵地和重要门户，坐落国之中心，地缘属性带来的战略意义从未改变。

正如历史总结，认为西北战略中心，只有兰州具备座中六连的核心地位，具有怀柔西域稳定藏疆，节制三秦联通巴蜀的特殊功能。

如今，“十四五”浪潮之下，新一轮的发展机遇已经到来。

实体兴则经济兴，实体强则经济强，这是国家立足全局、面向未来作出的重大战略抉择。

兰州在“十四五”规划中，也重点指出：大力实施“产业振兴”战略，重振“兰州制造”。坚持产业跟着功能定位走，全面构建“三区集聚引领、两极崛起带动、多点协同支撑”的产业发展布局。

而兰州彭家坪的规划布局，其前瞻性正体现于此。

在第四版城市规划中，彭家坪是兰州“一河两岸三心七组团”的重要组成部分。

从2005年以来，被规划定位为：以现代装备制造为龙头，集金融、商贸、生活、文化娱乐为一体的综合性高新技术产业开发区，是兰州市高品质、生态型的城市组团，兰州市未来重要的经济增长极。

这也正是一直以来，彭家坪明明拥有良好的内外优势，但始终保持内敛，没有大范围出让土地的原因。

显然，彭家坪在等待一个契机，一个足以让其实现产城融合的契机。

为了实现其“以生态居住为载体，以高科技产业为支撑的科技生态智慧新城”的目标，彭家坪需要一个有担当的企业，承担使命。

类如，央企华润。

众所周知的是，产业地产是硬骨头，重资产、高投入、去化难，还面对企业客户的充分理性和个性需求、头上时刻悬着政府考核之剑、现金流管理难度巨大等问题。

产城融合的实施从来都不是易事，兰州为此一直在寻找“靠谱”的企业。

这一点，是有迹可循的。因为，兰州地方政府与华润的对接，早在十年前就开始了。

从2010年至2016年期间，华润置地高层频频来兰州考察对接，从未中断。

华润声称，愿意积极参与兰州经济社会发展，扩大现有业务规模，重点加强在城市开发、清洁能源等新领域的投资合作。

兰州也期盼华润为进一步提升城市形象、完善服务功能作出贡献。

一直到2017年华润置地在彭家坪拿地，华润置地誉澜山项目的面世；紧接着2019年再次重仓彭家坪，华润置地未来城市项目启动，这都是华润对兰州这座城市的承诺兑现。

为什么彭家坪，一定要等待华润？

这取决于华润置地在城市建设与运营领域的领航者之姿，也取决于其「品质给城市更多改变」的品牌理念。

作为央企华润集团旗下负责城市建设与运营的战略业务单元，华润置地一直在全面落实作为城市投资开发运营商的角色。

华润用十年时间，在深圳南山打造了片区统筹规划、开发、建设、运营的城市样本，大冲村整体改造、后海中心区城市运营和大沙河生态长廊形成了具有华润特色的南山模式。

围绕城市的总体发展目标和规划，充分发挥城市综合体、城市更新、新区建设、TOD综合开发、城市代建代运营、产业地产、文旅地产七大核心能力和资源优势，参与城市片区统筹规划、开发、建设与运营。

其中，华西大区扎根中国西部地区，覆盖西南和西北六省九城，包括成都、重庆、西安三大高级中心城市及昆明、贵阳、兰州三大省会城市，担负着服务国家西部大开发战略的重要使命。

作为城市投资开发运营商，华润在中国重要的城市集群和经济带，都留下了实践未来的战略封面作品。

华润在西安代建代运营的奥体中心、国际会展中心、国际会议中心，以大场馆建设带动片区开发和产业引入，深入参与西安体育会展名城规划落地。

其中西安奥体中心是2021年第14届全运会的主会场，为城市构建了全新的肌理血脉，助力西安西部开放新高地建设。

西安奥体中心一场两馆鸟瞰 ©华润置地

而在成都东进战略的起步之地东安湖片区，华润以“配建+代运营+产业引入”的方式，将532亩住宅用地置入1500亩生活、文体配套和5000亩东安湖的自然美景中。

东安湖体育公园意境图 ©华润置地

以同步世界潮流的完善商业、文体配套构筑出成都未来之城的版图。著名的万象系商业和木棉花酒店便坐落其中，更有承载世大会开幕主会场功能的东安湖体育公园，一场三馆的文体配套代言着成都的东进力量。

成都东安湖木棉花酒店 ©华润置地

与国家战略、地区战略高度同频共振的华润，乘着成都“东进”战略和“成渝地区双城经济圈”国家战略的东风，成功为东安湖赋予了更多的机遇，丰富了新城的内核。

当然，华润在商业运营领域也拥有强大的实力，连续多年位列中国商业地产TOP100榜单排名前列名。旗下品牌包括高端购物中心万象城、区域商业中心万象汇、以及“漫步式城市创作空间”万象天地等模式。截止2020年，华润购物中心已进入全国60多个城市，全球合作品牌商家超5000家。

正是有了在住宅开发、商业及文体场馆运营等综合投资开发运营领域的优势及经验，华润才有别于其他开发商，能够更好的融入城市发展，助力城市建设，与城市结成命运共同体。

这一点，在总建面约180万㎡万象综合体——华润置地未来城市项目上已经得到了印证。

根据早期的战略布局，华润规划在彭家坪区域拿下3000余亩地，打造生态大盘，同时构建智慧、医养产业体系。

其规划布局的大型高端商业综合体、大健康产业研发中心、智慧科技体验馆等产业，目标是以特别稀缺性抢占产业制高点，提升产业核心竞争力，引领区域经济实现高质量发展。

而这也是彭家坪，最初的美好愿景。

目前华润已经在彭家坪区域拿下约800亩地，华润置地未来城市的整体规划包含了生态住宅；教育配套；万象商业、特色商业街区、润街为一体的三维商业体系三大区块。

华润置地未来城市区位图 ©华润置地

华润拿出了其中约80亩土地重金代建东郊学校华润分校，用以填补彭家区域教育资源稀缺的短板。

学校在硬件和软件设施上都是先进水平，建设内容包括教学楼、体育馆、风雨操场、室外篮球场、排球场、标准比赛泳池等。

东郊学校华润分校效果图 ©华润置地

学校现已开工建设，预计在2022年9月份投入使用。

兰州市东郊学校是兰州市教育局直属小学，学校原是中国人民解放军西北军区于1950年8月1日创办的保育性质子弟学校，始名西北军区八一完小，后四易其名为兰州市东郊学校。经过多年发展，学校已凭借优质的师资力量及一流的现代化教学设施，成为兰州市教育界优质。

东郊学校华润分校的落位，是华润对提升彭家坪区域教学质量和改善民生教育的使命之举，也是央企担当的具化表达。

在另一个维度，解决彭家坪区域商业配套少有的问题上，华润以体量约8万方的万象汇起笔，辅以特色商业街、润街构成三维商业体系，突围区域商业困局。

万象商业概念图 ©华润置地

万象商业是华润集团旗下开发的高品质购物中心，力推“一站式”消费和“体验式”购物，其落地开工对于彭家坪板块乃至七里河的商业格局来说，都有着重大意义。

在华润置地未来城市教育和商业双双落位的映衬下，其品质生态住宅，反而被掩盖了光芒。

本质上，有华润置地誉澜山珠玉在前，华润置地未来城市的住宅品质更不在话下。

目前主推的项目五期用地方正，在华润置地未来城市的全维大城规划之下，升级了建筑、园林、空间等结构。围合式的布局，使得每栋住宅间都有充足的南北向及侧向间距，保证了超大景观视野同时，成全了公共空间的丰富和灵动性，恢弘有序的大盘气势呼之欲出。

华润置地未来城市五期效果图 ©华润置地

华润置地所到之外，往往能形成独特的磁力效应，吸引多种生活、商务、商业、文化、娱乐设施向项目周围集中，从而激活一个区域的价值，助力项目周围土地裂变新生，繁荣所在区域的经济。

短短这几年，彭家坪区域的整体价值也已经开始外溢。

内部四横六纵的交通网初具规模，西津路、南环路、彭家坪西路及建设中的南绕城高速，串联起城市东西。

南北走向的S202、B204、S261、T218多条规划路正在建设中，其中S212、T210、B210已投入使用，可接驳主干道西津西路，区域路网已被盘活。

同时，在兰州“十四五”交通规划中，兰州西站-彭家坪-西固客流通道上将规划新建1条快速公交线路，提速内外流通。

区域内除了兰州市第三人民医院、武警甘肃总队医院，华润置地未来城市项目12号地块东侧为规划医疗用地，这意味着未来还将有全新的医疗资源和配套落位。

教育上除了已经开建的东郊学校华润分校外，区域内还拥有小学8所（已建成6所/规划2所）、中学4所、大学2所，华润置地未来城市项目还将规划配建1所小学，1所幼儿园。

幼儿园效果图 ©华润置地

这些配套正在逐步落地，为服务好彭家坪区域未来10万加人口的美好生活而蓄力。

当然，华润与兰州城市发展的同频共振，不单单体现在彭家坪。

当兰州城市提档升级，跻身新二线城市之时，华润又针对兰州商业格局进行了一次冲击重塑，万象城正式落地。

这个对标南宁万象城的高端商业体系，将从文化理念、生活方式、消费场景等方面为兰州商业带来全面革新，力求缔造西北商业制高点。

还有全国第七个二十四城，最终选择落子于兰州东大门雁滩。以繁华商业、大剧院、精品幼儿园、多功能运动场地等诸多大城配套，来承接兰州东拓战略。

华润就是这样一个企业，城市发展需要什么，华润就做什么，从来都不是城市的过客。

敢于成为城市的“命运共同体”，是华润身为央企的魄力，也是底气。

当前的兰州正处在冲刺新一轮战略发展的伟大征程之上，对于兰州、对于华润，都是万象更新的澎湃开启。

我们当然期待，兰州与华润的双向奔赴，能让这座城市更美好。