120平米以下住宅成交量普涨,刚需小户型化趋势明显

2021年，在“房住不炒”政策主基调下，全国房地产市场下半年以来持续降温，下行压力加剧。

与此同时，在“三条红线”等政策压力下，房地产企业发展的根本逻辑面临重构，行业走进“青铜时代”。坚持长期主义已成为房企共识，强大的产品力则是房企坚持长期主义的立足之本。

过去五年，产品端呈现出“概念有余，创新有限”的特征，在青铜时代，房企有必须回归产品，契合需求迭代。

2021年需求结构发生了哪些变化？CRIC数据显示，2021年80-90平方米的住宅成交比重增幅较大，70-90平方米产品成交比重明显回升，需求降级更趋小型化、与此同时，120平方米以下三房、140平方米以下三房占比超六成，户型小型化趋势进一步强化。

01 需求结构更趋刚需化

从面积段角度看成交结构，120平米以下住宅成交占比达到65%，其中，120平方米以内各价格段成交占比变化较2020年实现普涨，其中90平方米以下住宅成交占比变化较大，2021年较去年增加0.53个百分点。

2021年最为明显的变化是，120-140平方米产品成交占比由升转降，2021年成交规模占比较2020年下降1.05个百分点，而70-90平方米产品成交比重止跌回升。

此外，各面积段中，成交比重增长最为显著的80-90平方米，较2020年增长0.91个百分点至11.89%，而回顾2020年，成交占比增幅较大的是100-120平方米产品，增长中枢明显下移。这意味着，2021年需求结构更趋刚需化。

实际上，90平米以下成交比重上升，刚需一族的年轻人对户型要求越来越高，他们希望能“以小见大”。在产品规划方面，强调弱化分区，消除空间利用界限，从视觉上放大空间宽敞的客餐厅区域，不仅可以作为家庭社交空间，还能满足个性展示需求，同时完善主卧套房功能，小户型也可以享受套房的独立与静谧。

02 120平以下三房成交份额扩大

户型三房化是2021年需求结构的另一个典型特征。

从不同能级城市各房型成交套数来看，三房户型在市场上成交占比较大。其中，一线城市2021年三房户型成交套数占比达到了约49%，较2020年占比进一步提升2.11个百分点；二线城市和三线城市三房成交套数占比均在55%以上，且比例均较去年有增长趋势。

2021年，三房户型小型化趋势进一步强化，120平方米以下三房市场份额持续扩大。

2021年，194个重点监测城市120平方米以下三房成交比重显著增长，120平方米以上三房市场份额继续下滑。其中，90平方米以下小三房产品成交占比增长最为迅速，涨幅达到1.54个百分点，90-100平方米、100-120平方米三房产品成交比重延续增长态势，较2020年分别增长0.32个百分点和0.92个百分点。

其中，一线城市三房紧凑化趋势愈发凸显。受制于高位运行的房价，一线刚需购房者更为青睐100平方米以下小三房产品，其总成交占比进一步升至64.14%，较2020年增加4.48个百分点。

表：194个重点监测城市三房产品各面积段成交套数占比

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统

03 三房、四房成交比重将继续提升

三房户型已成为当下最主流的产品，可覆盖的家庭结构最广，面积段跨度较大，市场接受度较高，三房户型往往在经济性、功能性和舒适性上更加平衡。

而一房、二房受限于功能性不足，2021年，一房成交占比进一步降至4.85%，跌幅达0.67个百分点。二房成交占比止跌回升至14.67%，较2020年微增0.21个百分点，但较2019年仍降2.23个百分点。市场占有率整体仍将趋于萎缩。

基于不同能级城市近三年各房型成交走势判断，未来，三房、四房成交比重有望继续提升，成交主力地位将进一步巩固。

具体来看，90-120平方米中档面积段产品或将更受市场欢迎，成交占比稳步提升。房价持续高位运行的核心一二线城市80-90平方米小户型成交占比有望继续提升，而在三四线城市，100-120平方米仍将是最受购房者青睐的户型，受到购买力制约140平方米以上大户型产品市场份额或将有所回落。

户型小型化趋势将持续强化，80-100平方米小三房、100-140平方米小四房兼具功能性和总价优势，市场占有率有望继续提升。尤其是一线城市，户型更趋紧凑化，90平方米以下三房、120平方米以下四房成交比重有望保持快增。

消费降级之下，加之疫情影响，市场购买力、支付力已出现透支的情况，需求结构正朝低总价、小面积产品转化，而核心城市高收入群体的改善需求趋于强烈，三房以上户型仍将是市场成交主力。

近年来，购房群体正表现出年轻化、家庭结构小型化等特征，客户未来需求将发生变化，对于企业而言，需要通过梳理、调整、转型、精简、塑造等方式，打造更成熟化、差异化、多元化的产品系，满足消费者千人千面的个性化需求，从而抢占市场份额、提升溢价优势、实现利润增长。

丁祖昱评楼市