兰州市中心四区土地储备专项规划(2018-2020)内附详情

近日，兰州市国土资源部公布了2018-2020年兰州市中心四区土地储备专项规划，兰州市中心四区的城市建设用地，包括城关区、七里河区、安宁区、西固区的城区部分，范围东起桑园峡，西至河口地区新城镇，南、北至南北两山，总面积约258.18平方公里。本次土地储备规划期限为2018-2020年。

土地储备范围：依据国土资源部、财政部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合印发的《土地储备管理办法》（国土资规〔2017〕17号），可以纳入土地储备范围的主要为以下五类：

(1)依法收回的国有土地；

(2)收购的土地；

(3)行使优先购买权取得的土地；

(4)已办理农用地转用、征收批准手续并完成征收的土地；

(5)其他依法取得的土地。

土地储备潜力的内涵：土地储备潜力是在一定的经济社会条件下可供收储的土地。

对于兰州市来说，土地储备潜力的内涵可从提高建成区土地集约利用效率、在符合“两规”的情况下增加可扩展建设用地面积和基于城市“双修”改善城市“三生”环境等角度来界定，突出低效用地再次利用、城市面貌不断更新、城市功能逐步完善，突出“应储尽储”。

“两规”符合性分析，为确保规划的可实施性，本次规划确定的可储备用地应必须同时符合土地利用总体规划和兰州市中心城区控制性详细规划均为建设用地的要求。对规划范围内符合“两规”的建设用地图斑进行整理统计，总面积约为186.53平方公里，其中包括现状建设用地约167.70平方公里，新增建设用地约18.83平方公里（2015-2020年）。

土地储备潜力总量，根据土地储备潜力的内涵，规划以1:2000地形图为基础，采用“两规合一”的方式，梳理统计出符合“两规”的兰州市中心四区具有储备潜力土地总面积约5308.09公顷，详见下表。

增量土地潜力，指城市化进程中对农村集体农业用地进行统一征用后转为建设用地，由此取得的土地为增量土地。

依据《兰州市土地利用总体规划（2006-2020年）》中期调整方案，将土地利用总体规划中需要转变为建设用地的农用地，结合已编制完成《兰州市中心城区控制性详细规划》进行“两规”协调，统计出兰州中心四区具有储备潜力的增量土地面积为1216.33公顷。

存量土地潜力，指现状土地利用类型为建设用地，为实现更大环境、社会、经济效益，或因变更用途、盘活资产等原因，予以收购、置换、回收，由此取得的土地称为存量土地。

依据《兰州市中心城区控制性详细规划》对城市功能完善与建设更新的要求，兰州中心四区具有储备潜力的存量土地面积约4091.76公顷。

具有储备潜力土地项目分类，结合兰州城市发展实际，根据未来收储时采取的不同改造方式，将中心四区具有储备潜力的土地进一步细分。除增量土地外，存量土地按照改造类型划分为以下几类：已储未供用地、棚户区改造用地、城中村改造用地、批发市场出城入园用地、职业学校出城入园用地、企业出城入园用地和其他项目用地。

已储未供用地，已储未供用地是指已完成土地储备但尚未进行供地的土地，此类用地已完成土地熟化，最容易实施供应。

通过对土储中心现状资料的梳理，中心四区符合“两规”的已储未供用地共计340.15公顷。

棚户区改造用地，依据《兰州市棚户区改造“十三五”规划》，并结合各区政府棚户区改造意向，规划梳理出中心四区具有储备潜力的棚户区改造用地面积合计约884.95公顷。

城中村改造用地，依据《兰州市棚户区改造“十三五”规划》纳入的城中村项目，结合各区政府城改办改造计划，统计出中心四区具有储备潜力的城中村改造用地面积合计约940.36公顷。

批发市场出城入园用地，根据兰州市商务局《关于推进主城区商品交易批发市场转型升级的实施方案（审议稿）》，规划梳理出中心四区需要转型升级市场共44家，具有储备潜力的市场出城入园用地面积合计约236.22公顷。

中等职业院校出城入园用地，根据《省属出城入园职业院校土地房产接受工作实施方案》，结合兰州市对出城入园职业院校计划，通过分析梳理，具有储备潜力的中职院校出城入园用地总面积约35.44公顷。

企业出城入园用地，兰州市全面启动了城区企业出城入园搬迁改造工作，目前正有序推进近郊四区工业企业向兰州新区及远郊县区产业园区实施出城入园搬迁改造。根据兰州市企业出城入园名录，可储备的企业出城入园后原址总面积约593.54公顷。

其他项目用地，由于历史原因，存在不少正在进行土地储备前期熟化的用地、已完成农转用地报批但还未实施征收或各区政府暂无储备意愿但为了实现城市规划需更新用地。将上述这些用地统一划归为其他项目用地。可储备的其他项目用地总面积约1061.10公顷。

具有储备潜力土地规划用地性质，依据《兰州市中心城区控制性详细规划》，将具有储备潜力土地按城市规划用地性质进行归类统计。各种性质面积详见下表。

土地储备规模影响因素，土地收储规模主要受经济社会发展速度与水平、收储资金保障程度、收储资金结构、各种土地储备来源、不同土地储备方式以及规划城市性质等多种因素影响。

土地储备需求预测方法，借鉴其他城市用地需求规模经验，运用多元线性回归分析、BP神经网络、GM灰色预测模型，预测出不同的较佳土地储备规模，再结合实际情况分析确定出较佳的土地储备规模区间。

土地储备需求预测结论，根据数据资料及兰州市中心四区的实际情况，结合预测相关理论及公式，预测至2020年兰州市中心四区总需求土地面积为795.66公顷至988.65公顷。

储备策略，按照市政府提出“十三五”经济社会发展新的奋斗目标，以及“大兰州新兰州”等目标，加快“退二进三”和“出城入园”进程，结合西客站、城市轨道交通建设等城市近期建设重点，集中用地指标和资金，优先对西客站周边、城市轨道交通沿线、重大项目区等城市发展重点方向土地实行战略性储备；结合城市“三旧改造”，以城市棚户区改造、城中村改造、批发市场出城入园、企业出城入园、中等职业院校出城入园等存量土地为收储重点，充分挖掘中心城区土地利用空间。

优先储备土地的条件

1、纳入土地储备的地块，必须符合“两规”，即《兰州市城市总体规划（2011-2020年）》和《兰州市土地利用总体规划（2006-2020年）调整方案》。

2、纳入土地储备地块周边应有成熟的交通条件，相对完备的市政基础配套，同时地质灾害隐患点较少，处于地质灾害不易发区或低易发区。

3、保障重点片区发展：甘肃省委、省政府明确提出把兰州国际港务区建成甘肃省“十三五”规划的标志性工程、形成对外开放新格局的标志性工程、提升全省战略定位的标志性工程，该区域土地储备应首先保障。

优先布局重大项目

（1）结合城市“三旧改造”，以城市棚户区改造、城中村改造、批发市场出城入园、企业出城入园、中等职业院校出城入园等用地储备，完善中心城区城市公共设施及市政设施的配套，推进“老城疏解”的实施。

（2）结合轨道交通建设储备轨道交通沿线土地。优先保障轨道交通衔接换乘设施及城市重要发展项目的情况下，对轨道交通沿线土地进行规划储备，可推进公益与效益的双赢发展。

（3）结合兰州西客站综合交通枢纽建设，储备西客站周边土地。

结合四区实际发展需求，充分结合各区发展意愿、兰州市重点发展区域及重点项目分布等因素，优先进行储备用地布局。

土地储备保障系数，为了防范土地储备风险，保证土地储备机构良性运营，并且较大限度的发挥土地调控市场、促进城市建设有序发展，需设定一定的土地储备保障系数。参照上海、广州、北京等地区的经验，预收储土地量为有效需求土地量的1.5-2倍较为适宜，能够保障土地储备的可操作性及公共性。

借鉴发达地区城市经验，根据兰州市自身经济发展水平，结合土储工作长期实践，为保障兰州城市健康有序发展，切实维护公共利益，满足人民日益增长的美好生活需要，规划确定土地储备保障系数为2。

储备土地规模，参照土地储备需求预测结果，按照实事求是、因地制宜的储备原则，确定规划储备土地的规模及空间布局。充分结合各区重大项目推进，通过对拟收储地块进行调查，分析其交通区位条件、收储的难易程度及收储市场的需求等，确定至2020年中心四区储备土地面积2242.05公顷。

储备土地布局，按照兰州中心四区完善城市功能、提升城市形象的整体要求，根据优先纳入储备土地的条件，结合各部门及各区发展意向，采用适度集中的方式，2020年前需储备土地总体布局如下：城关区需储备土地主要集中在白道坪地区、盐场及九州北部地区、雁滩东部地区和东岗东部地区；七里河区需储备土地主要集中在崔家大滩地区、马滩中部地区、西客站南广场及周边地区、彭家坪中部地区；安宁区需储备土地主要集中在世纪大道中央商务区、沙井驿编组站周边地区；西固区需储备土地主要集中在河口南国际港务区、陈官营地区、西固城地区和广家坪地区。

储备土地结构，以《兰州市中心城区控制性详细规划》为依据，按控详规划所确定的规划用地性质及规划指标，对确定进行储备的土地规划用地性质进行分类统计。

经营与非经营性储备用地划分

储备土地共2242.05公顷，其中经营性用地（包括居住用地、商业服务业设施用地、工业用地、物流仓储用地、社会停车场用地）合计1248.01公顷，占55.67%；

非经营性用地（包括公共管理与公共服务设施用地、道路与交通设施用地、公用设施用地、绿地与广场用地、洪道及其它用地）合计994.04公顷，占44.33%。

储备土地分年度计划，按照“整体规划，分年储备，分期出让”的策略，通过兰州市政府财政的统筹保障，确保整体的规划设计意图，在土地分期供给和建设实施的状态下，仍能保持城市面貌的统一性和延续性，结合市土储中心及各区政府计划与想法，围绕各区重点发展地区和重点开展项目，分年度逐步实现土地储备。

根据城市发展建设需要与各区意愿，按由易到难、由重点到周边来确定年度计划。如在2018年，城关区主要围绕白道坪、九州及盐场中部等区域进行土地储备，七里河区主要围绕崔家大滩、马滩中部、西客站南广场等区域进行土地储备，安宁区主要围绕世纪大道中央商务区进行土地储备，西固区主要围绕陈官营、河口南国际港务区进行土地储备。

储备单元划分方案，以《兰州市中心城区控制性详细规划》片区划分为依据，本次规划共划定14个储备单元，包括东岗、城关中心、雁滩、盐场、七里河、崔家大滩-马滩、安宁、西固、彭家坪、晏家坪、华林坪-伏龙坪、九州、白道坪、河口南储备单元。

各单元土地储备汇总，通过对各区域储备土地的梳理与统计，共储备土地283块（宗），其中城关中心区储备单元11块、东岗储备单元10块、九州储备单元14块、盐场储备单元17块、雁滩储备单元30块、白道坪储备单元4块、七里河储备单元65块、大滩马滩储备单元18块、晏家坪储备单元19块、两坪储备单元2块、彭家坪储备单元15块、西固储备单元16块、河口储备单元16块、安宁储备单元46块。

土地储备单元控制体系，规划形成“储备单元——储备地块——细分地块”三个控制层次，实施分层控制。参照地域特点，结合日常管理习惯，形成综合编码，如“西固-01-A”即为兰州市西固城区储备单元范围内的01储备地块，A细分用地性质地块。

储备土地规划控制要求

1、储备地块范围

结合储备项目周边公共服务设施、市政公用设施的建设需求，将项目周边也需要纳入的公共服务设施、市政公用设施用地及边角用地，共同纳入同一储备地块（项目），以此确定最终的储备地块范围。

2、改造类型

按照需储备地块主导改造类型，统一确定为某一块储备地块（项目）的改造类型。

3、土地使用性质

根据《城市用地分类与规划建设用地标准》(GB50137—2011)执行，按《兰州市中心城区控制性详细规划》核准地块内不同规划用地性质。

4、开发强度控制

土地使用强度是指地块的开发利用程度，规划按照《兰州市中心城区控制性详细规划》，确定储备地块的规划容积率、建筑密度、绿地率等指标。

5、规划储备年度

根据各区发展需要情况确定不同储备地块的储备年度，可作为年度储备计划的依据，列入年度储备目标中，具体实施时可根据实际情况予以调整。

收储成本测算项目类型划分，根据对兰州市中心四区土地储备具体情况，以每个储备地块的改造类型为基础，按八种不同改造类型对储备土地进行预收储成本测算。其中棚户区改造项目、城中村改造项目、企业出城入园项目、增量土地项目和其他项目五种类型依据兰州市土地收储相关政策及各类型土地实际补偿情况进行了成本测算；批发市场出城入园项目、学校出城入园项目、已储未供项目三类土地由于新制定或修订的相关政策尚未颁布实施等原因，此次暂未进行成本核算。

平均收储成本，通过各种类型相应的测算方法，将可进行收储成本测算的棚户区改造项目、城中村改造项目、企业出城入园项目、增量土地项目和其他项目等五类用地的平均收储成本313－357万元/亩，做为本次土地储备用地平均收储成本。

预期收益测算，预期收益测算中，对规划为经营性用地采用模拟出让方式进行地价测算，预期出让土地（即经营性用地）面积为1248.01公顷（合18720.2亩），预期出让收入总额约为842-922亿元，平均出让地价为450－492万元/亩；对规划为非经营性用地仅测算拟取得土地的收储成本，不进行收益测算。

收储成本、收益对比的意义，根据未来储备土地的供应方式，将规划储备土地按经营性用地和非经营性用地两种类型分别进行成本收益对比。其中经营性用地土地出让收益是兰州市土地收储与土地熟化、城市基础设施建设、保障性住房建设等资金的重要来源；而非经营性用地的供给则对兰州市城市基础设施完善、城市宜居度的提高、投资环境的改善、增强城市发展潜力和竞争力具有重要意义，其价值体现为一种综合效益。

收储成本、收益对比，因本次规划中确定土地储备保障系数为2，为此，对实际需求储备土地量和“保障系数为2”足量储备时分别进行成本及收益比对。详见下表。

土地收储成本及收益测算结果说明，鉴于兰州市土地储备存在储备来源广，拟储备项目情况复杂且个案性很强，储备时序较长、不可预见因素较多，加之公开出让用地的地价受社会、经济、政策等因素影响较大的实际情况，测算结果仅用于本次储备规划中的宏观参考，不作为储备地块的未来实际收储成本、出让收益的依据。

土储规划管理系统建设目标

1、建立土地储备数据库

对规划成果图，储备单元、储备项目、现状信息、市场价信息、平均成本信息等数据进行坐标转换、拓扑检查、属性挂接、数据检查、数据入库形成规划成果数据库，并整合数字国土中的土地报批、土地供应、土地总体规划、城市总体规划、土地权属、基准地价等数据，形成完备的储备数据库。

2、开发储备规划管理系统

基于土地储备数据库，实现“储备一张图”叠加展示，实现储备业务与报批、供应等其他国土业务的叠加分析与一键关联分析；实现与数字国土系统的数据实时共享，可以动态的查看到土地的报批和出让已经登记权属等信息；实现储备规划成果数据的时序分析、效益分析等功能，对储备规划数据实现按年份、区域进行查询统计等功能。

土储规划管理系统建设原则

1、开放性原则

与外部其他系统的关系，以开放为原则，系统在应用体系架构和技术组合方面必须保证系统的扩展和集成，坚持开放式系统体系架构设计思想，是系统的伸缩性与可扩展性的保障。

2、可扩展性原则

主要包括数据可扩展性、功能可扩展性、服务可扩展性等方面，保障未来系统升级和完善。

储备数据库内容，经过数据的采集、数据处理、数据检查、数据入库等各环节的工作，最终形成的储备数据库包含以下一些主要内容：储备地块信息、储备项目信息、储备单元信息、储备现状信息、建设用地报批、土地供应、工业用地基准地价、商业用地基准地价、商业用地基准地价、住宅用地基准地价、宗地信息等。

储备规划管理系统功能，建立土地储备管理系统，主要包含以下一些主要功能：“储备一张图”叠加展示、信息综合查询、时序分析、收益分析、一键分析、GIS基础功能以及系统管理功能等。